Por Mario Vadillo — Abogado, especialista en derechos del consumidor
La desregulación del mercado de alquileres fue presentada por el gobierno nacional como una solución mágica: eliminar la ley, liberar los precios y dejar que el mercado resuelva lo que el Estado supuestamente había arruinado. Casi dos años después, el diagnóstico de los que vivimos en Mendoza y en el interior del país es diferente al que muestra el relato oficial.
La libertad que se convirtió en abuso
Con la derogación de la Ley de Alquileres mediante el DNU 70/2023, los propietarios recuperaron la libertad de fijar precios, plazos y moneda. En teoría, la competencia debía moderar los valores. En la práctica, lo que se instaló en muchas ciudades fue la ley del más fuerte: el que tiene el inmueble impone las condiciones, y el que necesita alquilar acepta o queda en la calle.
Los ajustes trimestrales por IPC, que suenan técnicos y neutrales, representaron en agosto de 2025 un incremento acumulado del 55,6% respecto al trimestre anterior para muchos contratos — en un país donde los salarios crecieron, en el mejor de los casos, un 15% en el primer semestre de ese año. La matemática no miente: los inquilinos pierden mes a mes.
El salario que no alcanza
El verdadero problema habitacional en Argentina no es la oferta de propiedades ni la cantidad de contratos disponibles. Es que los ingresos de los trabajadores, jubilados y cuentapropistas no le ganan a ningún índice que se usa para ajustar alquileres. Ni al IPC, ni al ICL, ni al dólar informal que algunos propietarios exigen directamente.
El INDEC registró que los alquileres en el Gran Buenos Aires subieron un 45% en términos reales desde fines de 2023. Mientras tanto, los salarios reales cayeron o, en el mejor de los casos, empatan una inflación anual que al cierre de 2025 todavía superaba el 30% anual. Quien alquila hoy destina una proporción creciente de su ingreso a pagar el techo, sin que quede margen para ahorro, salud o educación.
La construcción que se paró
El tercer pilar del problema habitacional es estructural y lleva años acumulándose: la construcción privada está prácticamente paralizada para los sectores medios. El costo de construcción medido en dólares aumentó más del 50% respecto de 2018. Las hipotecas, que tuvieron un breve repunte en 2025, ya muestran una caída significativa en los primeros meses de 2026. El sueño de la casa propia con crédito hipotecario sigue siendo un privilegio para pocos.
No se construye porque no cierra la ecuación: los costos son demasiado altos, las tasas son imprevisibles y el poder adquisitivo de la mayoría no alcanza para calificar en un crédito. El resultado es una sociedad que alquila indefinidamente porque no puede comprar, y paga alquileres que crecen más rápido que su sueldo.
Mendoza y el IPV: el círculo que se rompió
En Mendoza tenemos un problema adicional que pocos mencionan: el Instituto Provincial de Vivienda lleva años con una morosidad que llegó al 53% de sus adjudicatarios. Aunque en 2025 se redujo al 39% con acuerdos de refinanciación, el daño acumulado es enorme. Miles de familias que recibieron una vivienda social no pagan las cuotas — en muchos casos porque las cuotas quedaron licuadas en valores irrisorios, pero en otros porque la cultura del no-pago se instaló sin consecuencias.
Mientras tanto, los fondos nacionales coparticipables que deberían llegar al IPV para financiar nuevas viviendas se han reducido junto con la caída general de la recaudación provincial, que en 2025 registró una baja real del 7,2% en coparticipación federal. Menos fondos que entran, menos cuotas que se cobran: el círculo virtuoso de construir, entregar, cobrar y volver a construir está roto hace años.
Lo que hace falta
La vivienda no es una mercancía más. Es el derecho sobre el cual se construyen todos los demás: el trabajo, la salud, la educación de los hijos. Un Estado que se retira completamente de la regulación de este mercado no libera — abandona.
Lo que hace falta no es volver a una ley mala que tampoco funcionó. Es un pacto social serio entre propietarios, inquilinos y Estado que contemple la realidad de los ingresos, que promueva la construcción con costos accesibles, que obligue al IPV a cobrar lo que presta y a reinvertirlo en nuevas viviendas, y que garantice que ninguna familia mendocina pierda la mitad de su sueldo para pagar el lugar donde vive.
Mientras eso no ocurra, el mercado seguirá resolviendo el problema habitacional de la única manera que sabe: a favor de quien ya tiene, y en contra de quien necesita.
