Alquiler julio 2026: 11,47% de ajuste y qué hacer si te cobran más

Arranca julio y el teléfono me suena con la misma pregunta de siempre: “¿Cuánto me pueden subir el alquiler este mes y cómo sé si el propietario me está cobrando bien?” La duda es legítima. Desde que el DNU 70/2023 derogó la Ley de Alquileres 27.551, el panorama se complicó: hoy conviven distintos tipos de contratos, cada uno con su mecanismo de ajuste, y la confusión la paga siempre el inquilino.

El dato concreto: el Índice de Contratos de Locación (ICL) del Banco Central cerró el 5 de julio de 2026 en 34,41 puntos, lo que implica un aumento del 11,47% para quienes tienen ajuste cuatrimestral este mes. Eso significa que si pagabas $700.000, tu nuevo alquiler sube a $780.290. Si pagabas $900.000, pasa a $1.003.230. Son números que impactan en el presupuesto familiar, y entender si están bien calculados es el primer paso para no pagar de más.

¿Qué contrato tenés y qué índice te aplica?

Antes de saber si te están cobrando bien, necesitás identificar bajo qué régimen firmaste:

• Contratos firmados antes del 27 de diciembre de 2023 (bajo Ley 27.551): el ajuste es por ICL con periodicidad anual, obligatoriamente. No importa lo que te diga el propietario: el índice que aplica es el ICL del BCRA hasta que ese contrato venza.
• Contratos firmados después del DNU 70/2023: las partes pueden pactar cualquier índice (ICL, IPC, Casa Propia, etc.) y cualquier periodicidad. Lo que vale es lo que dice tu contrato firmado. Nadie puede cambiarlo unilateralmente en el medio del período.
• Contratos sin cláusula de ajuste escrita: son los más riesgosos. Si no queda claro el índice ni la periodicidad, el propietario no puede imponer un aumento discrecional. Ahí entran a jugar los artículos 37 de la Ley 24.240 y 332 del Código Civil y Comercial.

Cómo calculás tu aumento exacto

Para calcular tu ajuste necesitás el valor del ICL al inicio de tu período anterior y el ICL actual. La fórmula es: nuevo alquiler = alquiler vigente × (ICL nuevo ÷ ICL anterior). El BCRA publica el ICL cada día hábil en su sitio oficial. También podés usar la calculadora de Inquilinos Agrupados, que actualiza el índice en tiempo real.

El 11,47% que circula en los medios es el aumento promedio para ajuste cuatrimestral. El tuyo puede diferir algunas décimas dependiendo de la fecha exacta de inicio de tu contrato. Siempre usá los valores del ICL de los días concretos, no el porcentaje genérico que publica la prensa.

Cuándo el propietario se pasa de la raya

Que la ley haya sido derogada no significa que el propietario pueda hacer lo que quiera. Hay tres situaciones donde el aumento puede ser cuestionado:

1. Te cobran más del índice pactado en el contrato. Si el contrato dice ICL cuatrimestral y el propietario te sube un 20%, esa diferencia no corresponde. El contrato es ley entre las partes (CCyC art. 959) y ninguna puede modificarlo unilateralmente.
2. Te exigen un ajuste fuera del plazo acordado. Si el ajuste es anual, no puede aplicarse a los seis meses sin tu acuerdo escrito. Una carta documento al propietario es el primer paso.
3. El contrato tiene una cláusula que deja el ajuste “a criterio del propietario”. Esa cláusula es nula por abusiva (Ley 24.240 art. 37). Ningún contrato puede dejar el precio futuro a la voluntad exclusiva de una sola parte.

Si cualquiera de estas situaciones te resulta familiar, no esperes a que la deuda crezca. Hay plazos, y la inacción puede ser interpretada como aceptación tácita del nuevo valor. También te recomiendo leer qué pasa con el proyecto de desalojo exprés que debate el Senado, que también te afecta como inquilino.

Los pasos para reclamar

• Revisá tu contrato: fecha de inicio, índice pactado y periodicidad del ajuste.
• Calculá el ajuste correcto con la fórmula ICL usando los valores exactos del BCRA.
• Si la diferencia existe, documentala: guardá el mensaje o mail del propietario y tu cálculo propio.
• Mandá una nota escrita (WhatsApp o email con acuse de lectura) indicando el valor correcto según contrato.
• Si no hay acuerdo, presentá un reclamo ante la Dirección de Defensa del Consumidor de tu provincia. La audiencia de mediación es previa al juicio.

El inquilino que conoce su contrato y el índice que le corresponde tiene mucha más fuerza en cualquier negociación. La información es la primera herramienta de defensa, y en esto no hay que depender de lo que diga el propietario o la inmobiliaria.

Base legal

• CCyC art. 959 — El contrato tiene fuerza de ley entre las partes; ninguna puede modificarlo unilateralmente. Código Civil y Comercial
• Ley 24.240 art. 37 — Son nulas las cláusulas que dejan precios o condiciones a la sola voluntad del proveedor/locador. Ley de Defensa del Consumidor
• CCyC art. 332 — Lesión: si el aumento es desproporcionado y aprovecha la necesidad del inquilino, puede pedirse la nulidad o el reajuste judicial. Código Civil y Comercial

Preguntas frecuentes

¿Cuánto sube el alquiler en julio 2026?

Para contratos que ajustan por ICL del BCRA cada cuatro meses, el aumento de julio 2026 es del 11,47%. El ICL cerró el 5 de julio en 34,41 puntos. Si pagabas $700.000, el nuevo valor es $780.290. Para contratos con otro índice o periodicidad, el porcentaje puede variar.

¿Qué pasa si firmé el contrato después que derogaron la ley de alquileres?

Si firmaste después del DNU 70/2023 (diciembre de 2023), tu contrato se rige estrictamente por lo que pactaste. El propietario no puede aplicar un índice o porcentaje distinto al que figura en el contrato firmado, ni cambiar la periodicidad sin tu acuerdo escrito.

¿El propietario puede subirme más del ICL si quiere?

No, si tu contrato establece el ICL como índice de ajuste. Aumentar por encima de lo pactado equivale a incumplir el contrato. Además, cualquier cláusula que deje el ajuste a criterio del propietario es nula por abusiva según el artículo 37 de la Ley 24.240.

¿Cómo calculo el aumento de alquiler con el ICL?

La fórmula es: nuevo alquiler = alquiler vigente × (ICL del día actual ÷ ICL del día de inicio del período anterior). El BCRA publica el ICL diariamente. También podés usar la calculadora de Inquilinos Agrupados ingresando las fechas exactas de tu contrato.