3 días para pagar el alquiler atrasado: la ley que debate el Senado

Si sos inquilino en Mendoza o en cualquier punto del país, hay un proyecto de ley que avanza en el Senado de la Nación y que puede cambiar seriamente las reglas del juego. Se llama Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada y, entre sus puntos más controvertidos, propone reducir de diez a tres días hábiles el plazo que tiene el inquilino para regularizar una deuda de alquiler antes de que el propietario pueda iniciar el proceso de desalojo.

No es un rumor ni una alarma exagerada. Lo reportaron La Nación e Infobae a partir del texto del proyecto que el Ministerio de Desregulación y Transformación del Estado impulsó ante el Senado. El proyecto todavía no es ley, pero el debate está activo y los inquilinos tienen que saber qué protecciones tienen hoy y cuáles podrían perder mañana.

Qué dice la ley hoy

El artículo 1222 del Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC) establece que, cuando el destino del contrato es habitacional, el propietario debe intimar fehacientemente al inquilino el pago de la deuda otorgando un plazo mínimo de diez días corridos desde que el inquilino recibe la intimación. Solo después de vencido ese plazo sin que la deuda sea regularizada, puede iniciarse la demanda de desalojo.

Diez días son pocos cuando uno piensa en lo que implica juntar el dinero, hacer la transferencia, obtener el comprobante y notificar al propietario. Pero al menos son diez días reales. El proyecto propone reducirlos a tres días hábiles: si te intiman un miércoles, el viernes ya venció el plazo.

Qué propone el proyecto

La iniciativa no se limita al plazo de intimación. También incluye:

• Desalojo en proceso sumarísimo: el procedimiento judicial más rápido del sistema. Los tiempos de todo el proceso —que hoy pueden llevar varios meses— se acortarían drásticamente.
• Inspección judicial en 72 horas para verificar quiénes ocupan el inmueble.
• Notificaciones por domicilio electrónico: ya no se requeriría notificación física; si no tenés el correo registrado actualizado, podés no enterarte a tiempo.
• Solo tres días hábiles para regularizar la deuda antes de que el propietario pueda activar el proceso de desalojo.

Como contrapeso, el proyecto contempla multas para el propietario de hasta diez veces el valor del último alquiler si se demuestra que actuó de mala fe —por ejemplo, si el inquilino ya había pagado y el propietario igual inició el proceso—. Esa protección existe en el papel, pero ejercerla requiere tiempo, prueba y asistencia legal que no siempre está al alcance de todos.

Por qué me preocupa este proyecto

Como abogado del consumidor y ex diputado, entiendo la necesidad de proteger la propiedad privada y de resolver los conflictos locativos de manera ágil. Los procesos de desalojo en Argentina son, en muchos casos, excesivamente lentos. Pero reducir el plazo de intimación a tres días hábiles en contratos habitacionales es una medida que golpea a los más vulnerables: los que viven de sueldo en sueldo y que, ante un imprevisto —una enfermedad, una quincena corrida, un banco que demora la transferencia—, no tienen margen para reaccionar en tiempo récord.

El equilibrio que construyó el CCyC tiene una lógica protectoria que este proyecto debilita. Si tu contrato vence en estos meses, necesitás saber qué derechos te amparan mientras el proyecto no sea ley.

Qué podés hacer hoy para protegerte

1. Conocé tu contrato. Revisá las condiciones de pago, los plazos de intimación pactados y si hay alguna cláusula de mora automática. Si reproduce las condiciones del CCyC, hoy tenés diez días corridos de intimación antes de cualquier desalojo.
2. Mantené siempre un colchón de emergencia. En el contexto actual, tener al menos un mes de alquiler reservado puede salvarte ante cualquier imprevisto.
3. Actualizá tu domicilio electrónico en el contrato. Si el proyecto avanza y las notificaciones se hacen por e-mail, el correo registrado va a ser crítico para que no te corran los plazos sin que te enteres.
4. Guardá todos los comprobantes de pago. Fecha, monto, número de transferencia. Si alguna vez se inicia un proceso en tu contra, la prueba documental es tu primera defensa.
5. Ante cualquier intimación, respondé de inmediato y por escrito. Nunca dejés pasar una carta documento sin contestarla, aunque creas que la deuda ya fue pagada. Los plazos no se suspenden por desconocimiento.

El proyecto todavía está en debate en el Senado. Mientras no sea ley, se aplica el CCyC vigente con sus diez días de plazo mínimo. Pero vale la pena estar preparado: si se aprueba, el cambio será inmediato y los inquilinos que no lo sepan van a estar en desventaja.

Base legal

• CCyC, art. 1222 — régimen actual de intimación previa al desalojo en contratos habitacionales: plazo mínimo de diez días corridos desde la recepción. Referencia en Argentina.gob.ar.
• Ley 24.240, art. 37 — cláusulas abusivas: si el contrato incluye condiciones más gravosas que las legales sin contraprestación equivalente, pueden ser declaradas nulas.
• CN, art. 42 — los consumidores —y los inquilinos en tanto parte débil de la relación contractual— tienen derecho a condiciones de trato equitativo y digno.

Preguntas frecuentes

¿El proyecto de Ley de Propiedad Privada ya es ley?

No. Al momento de esta nota, el proyecto continúa en debate en el Senado de la Nación. Mientras no sea aprobado y promulgado, rige el Código Civil y Comercial vigente, con un plazo mínimo de diez días corridos para regularizar la deuda antes del desalojo.

¿El propietario puede desalojarme hoy si me atraso en el pago?

No directamente. Hoy debe intimarte de forma fehaciente —carta documento o medio equivalente— y darte al menos diez días corridos para pagar. Solo si vence ese plazo sin pago puede iniciar el proceso judicial de desalojo, que además tarda varios meses en tramitarse.

¿Qué hago si recibo una carta documento por deuda de alquiler?

Respondela de inmediato y por escrito, aunque hayas pagado. Adjuntá los comprobantes. Si tenés duda sobre si la intimación es correcta o si el monto reclamado está mal calculado, consultá antes de vencer el plazo: los plazos en materia locativa no se suspenden por desconocimiento.

¿Mi contrato puede fijar un plazo menor a 10 días para la intimación?

No. El art. 1222 del CCyC es una norma de orden público: ningún contrato puede fijar un plazo inferior a diez días corridos en contratos habitacionales. Si tu contrato lo hace, esa cláusula es nula (Ley 24.240, art. 37). Verificá tu contrato y, si tenés una cláusula así, consultá.