Alquiler que vence en julio 2026: qué podés exigir en la renovación

Cada julio en Argentina se acumula algo que no sale en los titulares: miles de contratos de alquiler vencen y las familias que los tienen deben sentarse a renegociar en un escenario completamente distinto al que firmaron hace tres años. Los contratos cerrados en 2023 bajo la vieja Ley 27.551 —que imponía plazo mínimo de tres años, ajuste anual obligatorio y el ICL del Banco Central como único índice válido— tienen su vencimiento natural en julio de 2026. Lo que viene ahora es diferente, y si no sabés qué podés pedir, puede salirte muy caro.

En mi estudio estas semanas empezaron a llegar consultas de personas que recibieron propuestas de renovación con números que no terminan de entender: índices que no reconocen, frecuencias de ajuste que parecen excesivas, depósitos que el propietario no quiere devolver. Acá está la respuesta a lo que me preguntan.

¿Qué ley aplica si tu contrato vence ahora?

La Ley 27.551 fue derogada en diciembre de 2023 por el DNU 70/2023. El nuevo marco —complementado por la Ley 27.737— eliminó la obligación de usar el ICL y permitió que las partes negocien libremente el precio, el índice de actualización y la periodicidad de los ajustes. Esto significa que cuando tu contrato de 2023 vence en julio, la renovación se negocia prácticamente desde cero, sin fórmula obligatoria.

Sin embargo, dos cosas no cambiaron:

• El plazo mínimo de vivienda es de dos años cuando las partes no pactan otra cosa. El art. 1198 del Código Civil y Comercial (CCyC) establece dos años como plazo mínimo legal supletorio: se aplica si en el contrato no se convino un plazo entre las partes. Si acordaron una duración, rige la acordada; si no acordaron nada, la ley completa con ese mínimo de dos años para vivienda.
• Las cláusulas abusivas siguen siendo nulas. Si en el nuevo contrato te hacen renunciar a derechos o concentran toda la potestad de rescisión en el locador, el art. 37 de la Ley 24.240 de Defensa del Consumidor protege al inquilino.

Qué podés negociar —y cómo hacerlo

El precio de salida. Es libre, pero el mercado mendocino ofrece argumentos. La oferta de alquileres en el Gran Mendoza creció alrededor del 400% desde 2024, según datos que publica el sector inmobiliario local. Hay más propiedades disponibles que inquilinos buscando: eso te da poder de negociación real. Antes de aceptar el número que te ofrecen, consultá Zonaprop, Argenprop o portales locales para saber qué se alquila a qué precio en tu zona.

El índice de actualización. El ICL (Índice de Contratos de Locación) que publica el Banco Central de la República Argentina ya no es obligatorio, pero sigue siendo válido y es el más equilibrado: combina inflación (IPC) y variación salarial (RIPTE) en partes iguales. Si el propietario propone solo IPC o un porcentaje fijo mensual elevado, es legítimo contra-proponer el ICL. Podés consultar su valor actualizado diariamente en bcra.gob.ar o en calculadoras como rents.ar.

La frecuencia de ajuste. Cuanto más frecuente, más incertidumbre para tu presupuesto. Ajustes mensuales en un contexto de inflación moderada encarecen el alquiler artificialmente. Negociá actualizaciones cuatrimestrales o semestrales: es razonable y estándar en el mercado actual.

Lo que el propietario no puede exigirte

• Salida sin tiempo razonable. Si el propietario no quiere renovar el contrato, debe comunicártelo con suficiente antelación para que puedas organizarte. Si llegás al vencimiento sin haber recibido nada claro, en la práctica el vínculo suele transformarse en locación mes a mes hasta que se aclare la situación. El art. 1221 del CCyC te permite además resolver anticipadamente —si acordás no renovar— con 30 días de preaviso después de los seis meses de vigencia.
• Depósito sin actualización. El depósito que entregaste al inicio tiene que devolvértelo actualizado al valor equivalente al del último mes de alquiler (CCyC art. 1224). No alcanza con devolverte el número nominal que entregaste tres años atrás: eso sería menos de lo que corresponde dada la inflación acumulada. Si el propietario se niega, podés reclamarlo judicialmente.
• Cláusulas que te aten las manos. Cualquier cláusula que te impida recurrir a mediación, que te haga renunciar a reclamos futuros o que exima al locador de responsabilidades desproporcionadas es nula (Ley 24.240, art. 37). Tampoco puede incluirse una cláusula de renuncia al fuero del domicilio del consumidor (Ley 24.240, art. 36).

Cuatro pasos antes de firmar la renovación

1. Pedí todo por escrito. Precio, índice, periodicidad, plazo, depósito. Un mensaje de WhatsApp con “el nuevo precio es X” no reemplaza un contrato. Exigí el documento completo antes de comprometerte.
2. Comparé con el mercado. Dos o tres publicaciones similares en tu zona te dan el parámetro real. Si la propuesta está notoriamente por encima, tenés argumento concreto y podés decirlo así.
3. No firmes bajo presión. Un propietario que te da 24 horas para decidir ya te está mostrando cómo va a manejar el vínculo. Tomá el tiempo necesario para leer, comparar y consultar.
4. Si hay conflicto, usá la mediación gratuita. La Dirección de Defensa del Consumidor de Mendoza ofrece conciliación sin costo en conflictos de locación. Podés iniciar el trámite desde la app 148 Mendoza o en mendoza.gov.ar/consumidores. Frenar la negociación con un reclamo formal puede darte el tiempo y la información que necesitás.

Si el ajuste dentro de tu contrato actual es lo que te preocupa —y el contrato todavía no venció—, revisá lo que escribí sobre qué índice aplica y cómo verificarlo. Son situaciones distintas con derechos distintos.

Base legal

• CCyC art. 1198 — Plazo mínimo de dos años para locaciones de inmuebles destinados a habitación. InfoLeg — CCyC
• CCyC art. 1224 — Depósito en garantía: su devolución al valor del último mes de locación. InfoLeg — CCyC
• Ley 24.240 art. 37 — Cláusulas abusivas en contratos de adhesión: nulidad de aquellas que importen renuncia a derechos del consumidor o amplíen derechos del proveedor más allá de lo razonable. InfoLeg — Ley 24.240

Preguntas frecuentes

¿El propietario puede negarse a renovar el contrato cuando vence?

Sí, tiene ese derecho. Pero si no te lo comunicó con tiempo razonable antes del vencimiento, el vínculo puede transformarse en locación mes a mes y no podés ser desalojado sin proceso judicial, por más que el contrato haya vencido. Consultá con un abogado si la situación no está clara.

¿El depósito lo recupero actualizado o en el monto original?

Lo recuperás actualizado. El CCyC art. 1224 establece que el depósito debe devolvértelo al valor del último mes de alquiler multiplicado por la cantidad de meses acordados. Devolverte el nominal original de tres años atrás, sin actualización, no es correcto y podés reclamarlo.

¿Puedo exigir que el nuevo contrato use el ICL como índice?

Podés proponerlo y negociarlo. El ICL ya no es obligatorio, pero sigue publicándose y siendo válido. Es el más equilibrado porque combina inflación (IPC) y variación salarial (RIPTE) en partes iguales. Podés consultarlo en bcra.gob.ar o en rents.ar y usarlo como argumento en la negociación.

¿Adónde puedo reclamar si el propietario actúa de mala fe?

La Dirección de Defensa del Consumidor de Mendoza recibe denuncias por conflictos en locaciones. Podés iniciar el trámite desde la app 148 Mendoza, por web o en forma presencial. También existe la mediación prejudicial obligatoria antes de cualquier juicio, que en muchos casos resuelve el conflicto sin llegar a los tribunales.