Tu alquiler ajusta en julio: cuánto subís y qué no te pueden cobrar

Si tu contrato de alquiler tiene fecha de ajuste en julio, ya llegó el momento del incremento. Pero cuánto sube depende de cuándo lo firmaste y qué índice pactaste. Sin ley de alquileres desde diciembre de 2023, el mercado quedó libre para negociar casi todo. Lo que no quedó libre son tus derechos mínimos como inquilino. Te explico cómo calcularlo y qué podés cuestionar.

Tres escenarios, tres reglas distintas

Contratos firmados entre julio de 2020 y octubre de 2023 (bajo la vieja ley): se rigen todavía por la Ley 27551, con ajuste anual por el Índice para Contratos de Locación (ICL) que publica el Banco Central. Para los contratos con aniversario en julio de 2026, ese ajuste anual equivale al 31,54%. No es libre ni negociable: el ICL es el único índice que corresponde para esos contratos.

Contratos firmados a partir de diciembre de 2023 (sin ley): el DNU 70/2023 derogó la Ley 27551 para los contratos nuevos. Desde entonces, el plazo, el índice y la frecuencia de ajuste son libres, sujetos a lo que pactaron las partes. Muchos propietarios eligieron ajustes cuatrimestrales atados al IPC de INDEC. Para quienes tienen ese índice con ajuste en julio, el incremento es del 11,47%, calculado sobre el IPC de mayo de 2026, según datos publicados por La Nación.

Contratos libres con índices propios (CVS, dólar, combinaciones): hay que chequear específicamente qué valor publicó el índice pactado en el período de referencia acordado en el contrato.

El mercado libre no derogó tus derechos mínimos

Que no haya ley de alquileres no significa que el contrato pueda decir cualquier cosa. El Código Civil y Comercial tiene normas de orden público que ni el propietario ni el contrato pueden eliminar:

• Habitabilidad: el locador está obligado a entregar y mantener el inmueble en condiciones de uso (CCyC art. 1201). Si hay filtraciones, problemas estructurales o servicios cortados por su causa, tenés derecho a exigir la reparación o una reducción proporcional del alquiler.
• Resolución anticipada: podés salirte del contrato avisando con 30 días de anticipación después del primer semestre, sin pagar indemnización (CCyC art. 1221). Si salís antes de los seis meses, solo pagás una compensación que tiene tope legal.
• El índice pactado es el único aplicable: si el contrato dice IPC cuatrimestral, el locador no puede cambiarlo a otro índice en el próximo ajuste sin tu conformidad escrita. Si lo intenta, impugnalo.
• El depósito se devuelve actualizado: el CCyC obliga a devolver el depósito de garantía actualizado al valor del último mes de alquiler. Si no lo devuelven o descuentan gastos no pactados, podés reclamarlo.

Como señaló la Universidad Nacional de Cuyo, a más de un año sin ley, quienes alquilan siguen rehenes del mercado. Pero “rehenes del mercado” no es lo mismo que “sin derechos frente al mercado”.

Qué hacer si el ajuste no coincide con lo que firmaste

1. Buscá el contrato y leé la cláusula de ajuste. Dice el índice, la periodicidad y cómo se calcula. Si el propietario te aplica un índice distinto al pactado, no estás obligado a pagarlo.
2. Si hay desacuerdo, escribí antes de pagar. Mandá un WhatsApp o mail dejando constancia de que pagás “bajo protesta” el monto exigido, reservándote el derecho de reclamar la diferencia. Eso preserva tu posición legal.
3. Considerá reclamar en Pequeñas Causas. En Mendoza, podés reclamar hasta $3.200.000 sin abogado en la Oficina de Pequeñas Causas y Consumo. Cobros indebidos y devolución de depósito entran perfectamente en esa competencia.
4. Documentá el estado del inmueble y los reclamos. Fotos con fecha, mails de pedido de reparaciones, respuestas del locador. Esa evidencia vale si el vínculo termina en disputa.

Base legal

• CCyC art. 1201 — obligación del locador de mantener el inmueble en condiciones de uso y habitabilidad durante toda la locación.
• CCyC art. 1221 — el locatario puede resolver el contrato anticipadamente avisando con 30 días después del primer semestre. CCyC en Infoleg.
• Ley 27551 (Alquileres) — sigue vigente para los contratos firmados entre julio de 2020 y octubre de 2023; establece el ICL como índice de ajuste obligatorio para esos contratos.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto sube el alquiler en julio de 2026 si firmé el contrato antes de octubre de 2023?

Los contratos firmados bajo la Ley 27551 se ajustan anualmente por el ICL del BCRA. El índice para julio de 2026 equivale al 31,54% de aumento anual. Ese porcentaje no es negociable para esos contratos.

¿Cuánto sube si mi contrato dice ajuste cuatrimestral por IPC?

El ajuste cuatrimestral con el IPC de mayo 2026 (INDEC) es del 11,47%. Ese porcentaje aplica si tu contrato establece ese índice y esa periodicidad para el ajuste de julio.

¿El propietario puede cambiar el índice de ajuste a mitad del contrato?

No. El índice pactado en el contrato es el que corresponde en cada ajuste. Si el locador quiere cambiarlo, necesita tu conformidad expresa y por escrito. Si lo hace unilateralmente, podés impugnarlo y pagar solo según el índice original.

¿Qué pasa si no me devuelven el depósito al terminar el alquiler?

El CCyC obliga a devolver el depósito actualizado al valor del último mes de alquiler. Si el propietario no lo devuelve o descuenta gastos no pactados, podés reclamarlo en Defensa del Consumidor o en la Oficina de Pequeñas Causas de Mendoza, sin necesidad de abogado.