Propietario no devuelve el depósito: 5 pasos legales para recuperarlo

Una de las consultas más frecuentes que llegan a mi estudio al final de cada contrato de alquiler es siempre la misma: entregaste las llaves, el departamento estaba en condiciones, y el depósito no aparece. O llega con descuentos que nadie te había informado: roturas que no hiciste, “gastos de limpieza” que no estaban en el contrato, comisiones inventadas. Te cuento qué dice la ley y qué podés hacer, paso a paso, para recuperar lo que te corresponde.

Qué dice la ley sobre la devolución del depósito

La Ley de Alquileres N.º 27.551 obliga al locador a devolver el depósito una vez finalizado el contrato y entregadas las llaves. Si el propietario tiene reclamos por daños, debe comunicarlos de manera fehaciente y con los comprobantes que los sustenten. No puede simplemente quedarse con el dinero sin dar explicaciones.

Desde el DNU 70/2023, el monto del depósito puede pactarse libremente entre las partes. Por eso es fundamental revisar qué firmaste respecto al monto, las condiciones y el plazo de devolución. Lo que no cambia es el derecho a recuperarlo cuando el contrato termina sin daños atribuibles al inquilino.

Qué descuentos son válidos y cuáles no

• Válidos: daños concretos causados por el inquilino que excedan el desgaste razonable de uso; deudas de servicios no saldadas al momento de la entrega y que estuvieran a cargo del inquilino según el contrato.
• No válidos: el desgaste normal del uso (pintura envejecida, pequeñas marcas de muebles); limpieza general si no estaba pactada expresamente como cargo del inquilino; gastos “administrativos” sin respaldo documental; comisiones que no surjan del contrato firmado.

La clave está en la acreditación: cada descuento debe estar respaldado con presupuesto firmado o factura y fotografías del daño. Sin esos elementos, el descuento no tiene sustento legal y podés impugnarlo.

Los 5 pasos para reclamar el depósito

1. Documentá la entrega de llaves. Al devolver, hacelo mediante nota escrita con fecha firmada por ambas partes. Si el propietario o la inmobiliaria se niegan a firmar, enviá un telegrama colacionado o pedí un acta notarial. Esa fecha es la que define tu posición legal: sin ella, el propietario puede alegar que el contrato sigue vigente.
2. Reclamá por escrito. Enviá una carta documento o telegrama indicando la fecha de entrega de llaves y exigiendo la devolución del depósito en un plazo razonable. Quince días es el estándar que surge de la práctica judicial. Pasado ese tiempo sin respuesta o acuerdo, tenés base para accionar.
3. Exigí comprobantes por cada descuento. Si el propietario pretende retener parte del depósito, pedí por escrito el detalle y el respaldo documental de cada ítem: fotos, presupuestos firmados, facturas de service. Sin eso, cualquier retención es arbitraria.
4. Reclamá ante la inmobiliaria si la hay. Presentá el reclamo también ante la agencia. Podés denunciar al Colegio de Corredores Inmobiliarios de Mendoza (COCIM), que tiene potestad disciplinaria sobre sus matriculados. La presión sobre el intermediario a veces acelera lo que el propietario dilata.
5. Denunciá en Defensa del Consumidor o ante la Justicia de Paz. Si no hay respuesta ni acuerdo, presentá el reclamo en la Dirección de Defensa del Consumidor de Mendoza. Para montos menores, el proceso en la Justicia de Paz es rápido, accesible y en muchos casos no requiere abogado.

El documento que puede ahorrarte todo el proceso

Antes de entregar las llaves, hacé un recorrido del inmueble con el propietario o el inmobiliario y levantá un acta de estado. Si hay algo roto o desgastado, anotalo. Si todo está bien, que lo firmen. Ese papel vale más que cualquier argumento posterior. Una foto con fecha y geolocalización también sirve de evidencia si el otro lado se niega a firmar nada.

El depósito no es un regalo. Es tu dinero que el propietario tuvo en custodia durante el contrato. La ley te da herramientas para recuperarlo; usarlas es lo que cambia el resultado.

Si el propietario no te devuelve el depósito o te hace descuentos que no corresponden, podés consultarme para una orientación. También podés leer la nota que originó esta guía: El propietario no te devuelve el depósito: qué podés hacer.

Base legal

• CCyC art. 1196 (reformado por Ley 27.737) — El depósito de garantía se devuelve actualizado al valor del último mes de alquiler en el mismo momento de la restitución del inmueble. Cualquier retención debe estar justificada con comprobantes fehacientes. CCyC en Infoleg
• Ley 27.551 — Para contratos firmados bajo su vigencia (hasta enero de 2024), obligaba al locador a devolver el depósito al finalizar la locación con justificación fehaciente de cualquier retención. Ley 27.551 en Infoleg
• Ley 24.240 art. 37 — Cuando media una inmobiliaria, aplica la Ley de Defensa del Consumidor: las cláusulas que permitan retención arbitraria del depósito son abusivas y nulas.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo tiene el propietario para devolver el depósito?

La devolución debe hacerse en el mismo momento de la entrega de llaves, sin plazo posterior. Si hay servicios pendientes de facturación (luz, gas, agua), puede retener una suma proporcional hasta que lleguen las facturas, pero el saldo restante debe entregarte de inmediato. Si no lo hace, está en mora desde ese instante. Conocé el procedimiento completo para reclamar el depósito.

¿El propietario puede descontar la limpieza general del depósito?

No, salvo que el contrato lo establezca expresamente. La limpieza general al término de la locación es parte del desgaste normal de uso y corre por cuenta del propietario. Solo son descontables daños concretos que excedan ese desgaste razonable, respaldados con fotos del daño y presupuesto o factura firmada. Sin esos documentos, el descuento es arbitrario e impugnable.

¿Qué documentos necesito para reclamar el depósito?

Los documentos clave son: (1) el contrato de alquiler original, (2) los recibos de pago de los últimos meses, (3) el comprobante de entrega de llaves (acta firmada, telegrama o constancia escrita), y (4) el reclamo fehaciente enviado al propietario. Si confeccionaste un acta de entrega de llaves detallada, ese documento protege tu posición ante cualquier reclamo de daños.

¿Un WhatsApp es suficiente como reclamo formal?

Sirve como prueba en muchos casos (un mensaje con doble tilde azul demuestra recepción), pero no reemplaza a la carta documento o telegrama colacionado. Para que el reclamo tenga pleno efecto legal y comience a correr el plazo de intimación, lo ideal es una carta documento enviada por el correo oficial. El WhatsApp puede complementar el reclamo formal, pero no sustituirlo.