Acta de entrega de llaves del alquiler: qué incluir y modelo listo para copiar

📌 En 30 segundos: El acta de entrega de llaves documenta el estado del inmueble y los accesorios entregados al inicio y al final del contrato de alquiler. Sin ella, no tenés prueba si hay un conflicto por daños o por la devolución del depósito. El Código Civil te ampara para exigirla, y quien se niega a firmarla se perjudica a sí mismo.

Todas las semanas llegan al estudio casos que se podrían haber evitado con un papel: el propietario dice que el inmueble tenía daños que el inquilino niega haber hecho, o el inquilino asegura haber devuelto las llaves pero el propietario lo desmiente. En el medio, una disputa que llega a la justicia cuando el acta de entrega de llaves firmada habría cerrado el tema en cinco minutos.

El acta no es un capricho burocrático. Es la prueba documental que acredita qué se entregó, cuándo y en qué condiciones. Tiene valor legal desde el momento en que la firman ambas partes, y su ausencia perjudica —en general— a quien no la reclamó a tiempo.

¿Cuándo se labra el acta de entrega de llaves?

Hay dos momentos clave en todo contrato de alquiler:

1. Al inicio del contrato (acta de recepción): cuando el inquilino recibe el inmueble. Documenta el estado en que estaba y qué elementos se entregan: llaves, mandos de garaje, electrodomésticos incluidos, etc.
2. Al finalizar el contrato (acta de restitución): cuando el inquilino devuelve las llaves. Documenta el estado en que entrega el inmueble y si hay diferencias respecto a cómo lo recibió.

Ambas son importantes. La de inicio te protege como inquilino si el propietario quiere imputarte daños preexistentes. La de restitución te protege de retención indebida del depósito o de demandas posteriores por daños que no hiciste.

¿Qué dice la ley?

El Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC), en su artículo 1201, establece la obligación del locatario de restituir el inmueble en el estado en que lo recibió, salvo el deterioro causado por el uso normal. Eso implica, lógicamente, que debe haber un punto de comparación: el estado inicial. Ese estado solo puede acreditarse con un documento escrito: el acta de recepción.

Sin ella, se aplica una presunción legal sobre el buen estado del inmueble al inicio, que en la práctica puede perjudicar al inquilino si el propietario alega daños. La Ley 27.551 de Alquileres reforzó este deber de documentación, y aunque el DNU 70/2023 desreguló varios aspectos del mercado locativo, las obligaciones del CCyC sobre restitución y conservación del inmueble siguen plenamente vigentes.

Si estás pensando en terminar el contrato antes del vencimiento, esta guía sobre rescisión anticipada de alquiler te explica los plazos, el costo de salida y el modelo de carta.

Pasos para labrar el acta sin que te falte nada

1. Acordá fecha y hora con la otra parte. El acta debe hacerse con ambas partes presentes —o sus representantes—. Si el propietario no puede ir, puede asistir la inmobiliaria si tiene mandato.
2. Recorrés el inmueble habitación por habitación. Anotás el estado de paredes, pisos, cielorrasos, ventanas, puertas, sanitarios e instalaciones. Tomá fotos y videos con fecha y hora visible.
3. Registrás la lectura de los medidores. Luz, gas y agua: número del medidor y su lectura en ese momento. Eso cierra cualquier discusión sobre consumos pendientes.
4. Detallás qué llaves y accesorios se entregan. Cantidad de llaves, mandos de garaje, controles remotos, tarjetas de acceso. Todo, con el detalle que corresponda.
5. Firmás el acta ambas partes, cada una con su copia. Si la otra parte se niega, labrá el acta igual, documentá la negativa y enviala por correo electrónico con acuse o por carta documento.

Si el propietario no quiere firmar al recibir las llaves

Es más común de lo que debería. Suele ocurrir cuando el propietario planea retener el depósito y no quiere dejar constancia del estado real del inmueble. En ese caso:

• Tomá fotos y videos del inmueble ese día con la fecha visible.
• Dejá las llaves con testigos presentes y pediles que firmen una nota con fecha y hora.
• Enviá una carta documento informando que entregaste las llaves en tal fecha, el estado en que dejaste el inmueble, y que solicitás la devolución del depósito en un plazo razonable (10 días hábiles es lo habitual).
• Conservá el comprobante de la carta documento: tiene fecha cierta y valor legal como notificación fehaciente.

Modelo de acta de entrega de llaves

Copiá este modelo y completá los campos entre corchetes:

Base legal

• CCyC art. 1201 — Obliga al locatario a restituir el inmueble en el estado en que lo recibió, salvo desgaste por uso normal. Sin acta inicial, no hay punto de comparación jurídico. Código Civil y Comercial — Infoleg
• CCyC art. 1199 — Deber del locatario de conservar la cosa locada y usarla conforme a su destino durante toda la vigencia del contrato.
• Ley 27.551 + DNU 70/2023 — El DNU desreguló el mercado locativo pero no eliminó las obligaciones documentales del CCyC. Los contratos anteriores al DNU mantienen las reglas de la Ley 27.551 para inventario. Ley 27.551 — Infoleg

Preguntas frecuentes

¿El acta de entrega de llaves tiene que estar hecha por escribano?

No es obligatorio. Un acta firmada por ambas partes con lugar, fecha y descripción del estado tiene plena validez como prueba documental privada. El escribano agrega fecha cierta indiscutible y mayor formalidad, pero la ley no lo exige para que el acta valga.

¿Qué pasa si el propietario retiene el depósito sin justificación después de que entregué las llaves?

Intimalo por carta documento con un plazo de 10 días hábiles para devolver el depósito. Si no responde, podés reclamar en la Oficina de Pequeñas Causas y Consumo (en Mendoza, sin abogado ni costo), en Defensa del Consumidor o vía demanda civil. El acta de entrega y los comprobantes de alquiler son tus pruebas centrales.

¿Qué valor tiene la carta documento si el propietario no quiere firmar el acta?

La carta documento enviada por correo argentino tiene valor de notificación fehaciente con fecha cierta. Acredita que comunicaste la entrega de llaves y el estado del inmueble en esa fecha. En un juicio posterior, esa carta demuestra tu comportamiento de buena fe y desactiva cualquier argumento de que nunca devolviste el inmueble.

¿La inmobiliaria puede firmar el acta en lugar del propietario?

Sí, siempre que tenga poder o mandato del propietario para administrar el inmueble. En ese caso, la firma de la inmobiliaria obliga al propietario. Pedí que en el acta conste el nombre de quien firma, su vínculo con el propietario y en representación de quién actúa.