📌 En 30 segundos: Podés terminar el contrato de alquiler antes de que venza. La ley lo permite desde los seis meses de habitar el inmueble, con 60 días de preaviso y una compensación que tiene tope legal. Si el contrato te impone una penalidad mayor, esa cláusula es abusiva y no te obliga.
Cada semana llegan al estudio consultas de inquilinos que quieren —o necesitan— dejar el alquiler antes del vencimiento: un cambio de trabajo, una separación, un aumento que hace insostenible seguir, o simplemente que el inmueble ya no les sirve. La pregunta siempre es la misma: “¿Puedo irme? ¿Cuánto me cuesta?”
La respuesta es sí, podés irte. Y el costo tiene un límite legal que muchos propietarios y administradoras no te van a contar.
¿Cuándo podés rescindir el alquiler anticipadamente?
Depende de cuándo firmaste el contrato:
Contratos firmados antes del 30 de diciembre de 2023 (bajo la Ley 27.551): podías rescindir en cualquier momento, sin esperar ningún plazo mínimo. Solo necesitabas notificar en forma fehaciente al locador.
Contratos firmados desde el 30 de diciembre de 2023 en adelante (con el DNU 70/2023 que derogó la Ley 27.551): rige el Código Civil y Comercial, artículo 1221. Podés rescindir a partir de los 6 meses de haber ocupado el inmueble, con un preaviso de 60 días notificado en forma fehaciente al locador.
¿Cuánto tenés que pagar de compensación?
El artículo 1221 del CCyC fija topes que ningún contrato puede superar:
- Si rescindís dentro del primer año del contrato: compensación equivalente a 1 mes y medio de alquiler vigente al momento de desocupar.
- Si rescindís después del primer año: compensación equivalente a 1 mes de alquiler.
- Si hay una causa sobreviniente que te impide usar normalmente el inmueble (obra que lo hace inhabitable, inundación, etc.): sin compensación.
Cuidado con la trampa del contrato: Muchas inmobiliarias incluyen cláusulas que dicen “si te vas antes del vencimiento perdés el depósito” o “pagás 3 meses de penalidad”. Esas cláusulas son abusivas bajo el artículo 37 de la Ley 24.240 de Defensa del Consumidor y no te obligan. La compensación legal tiene techo: 1 o 1,5 meses de alquiler. Punto.
El preaviso de 60 días: cómo y a quién
El preaviso tiene que ser fehaciente, es decir, que quede constancia de que el propietario lo recibió y en qué fecha. Las formas más seguras:
- Carta documento desde cualquier sucursal del Correo Argentino (la más recomendable: tiene fecha cierta y valor legal indiscutible).
- Telegrama colacionado (mismo efecto legal, algo más económico).
- Acta notarial si querés máxima formalidad.
No uses WhatsApp, e-mail o carta simple: si el propietario niega haberla recibido, no tenés forma de probarlo. El plazo de 60 días empieza a correr desde el día en que el locador recibe la notificación, no desde que vos la enviaste.
Modelo de carta de rescisión anticipada de alquiler
Este modelo aplica tanto para carta documento como para telegrama colacionado. Completá los campos entre corchetes antes de enviarlo:
[CIUDAD], [FECHA]
Sr./Sra. [NOMBRE COMPLETO DEL LOCADOR/A]
[DOMICILIO DEL LOCADOR/A]Ref.: Notificación de rescisión anticipada — Contrato de locación. Inmueble: [DIRECCIÓN COMPLETA DEL INMUEBLE].
Me dirijo a Ud. a efectos de notificarle, en forma fehaciente y con el preaviso legal de sesenta (60) días corridos, mi decisión de rescindir anticipadamente el contrato de locación del inmueble ubicado en [DIRECCIÓN COMPLETA], celebrado con fecha [FECHA DE FIRMA DEL CONTRATO].
La rescisión operará con efectos el día [FECHA: 60 DÍAS CORRIDOS DESDE HOY], en que procederé a hacer entrega de las llaves y a suscribir el acta de devolución correspondiente.
En virtud de lo establecido en el artículo 1221 del Código Civil y Comercial de la Nación, [ELEGIR SEGÚN CORRESPONDA: “me comprometo a abonar la compensación equivalente a un mes y medio (1,5) de alquiler vigente al momento de la entrega de llaves” / “me comprometo a abonar la compensación equivalente a un (1) mes de alquiler vigente al momento de la entrega de llaves”], monto que haré efectivo contra entrega de llaves y firma del acta.
Quedo a disposición para coordinar el día y horario de entrega.
Sin otro particular, saludo a Ud. atentamente.
[NOMBRE COMPLETO DEL LOCATARIO/A]
DNI: [NÚMERO]
Domicilio: [DOMICILIO ACTUAL]
Tel./e-mail: [DATO DE CONTACTO]
Usá “un mes y medio” si rescindís dentro del primer año del contrato; “un mes” si ya pasó el primer año.
Una vez vencidos los 60 días, coordiná la entrega de llaves y firmá siempre un acta de entrega con detalle del estado del inmueble. Sin ese documento, el propietario puede reclamarte daños inexistentes después.
¿Qué pasa con el depósito?
El depósito en garantía es una garantía por posibles daños al inmueble, no una penalidad por rescisión anticipada. Son dos conceptos completamente distintos. Si el inmueble está en buen estado, el depósito debe ser devuelto —actualizado— una vez verificadas las condiciones del inmueble.
Si la administradora o el propietario amenaza con retener el depósito “por irse antes”, recordá que la compensación legal (1 o 1,5 meses) es el máximo que la ley les permite reclamarte por la rescisión. Retener el depósito sin justificación de daños reales es una retención indebida que podés reclamar por vía judicial o en la Oficina de Pequeñas Causas y Consumo.
Base legal
- CCyC art. 1221 — Rescisión anticipada del locatario: plazos (6 meses mínimo), preaviso (60 días) y topes de compensación (1 mes / 1,5 meses). Ver texto en Infoleg.
- DNU 70/2023 — Derogó la Ley 27.551; los contratos firmados desde el 30/12/2023 se rigen por el CCyC. Ver en Boletín Oficial.
- Ley 24.240 art. 37 — Cláusulas abusivas en contratos de adhesión: son nulas las que impongan penalidades desproporcionadas al consumidor. Aplica a contratos con inmobiliarias que actúan como intermediarias.
Preguntas frecuentes
¿Puedo rescindir el alquiler antes de los 6 meses?
Si tu contrato fue firmado antes del 30 de diciembre de 2023 (bajo la Ley 27.551), sí: podías rescindir en cualquier momento. Si fue firmado después de esa fecha, el CCyC art. 1221 exige esperar 6 meses desde que empezaste a habitar el inmueble antes de poder notificar la rescisión.
¿Cuánto es la compensación si me voy en el primer año?
Equivale a un mes y medio (1,5 meses) de alquiler al valor vigente cuando entregás el inmueble. Si ya pasó el primer año del contrato, la compensación baja a un mes. Esos son los topes legales: ningún contrato puede imponerte más.
¿El propietario puede retener el depósito por la rescisión anticipada?
No. El depósito cubre posibles daños al inmueble, no la penalidad por rescisión anticipada. Son dos conceptos distintos. Si el inmueble está en buen estado, el depósito debe ser devuelto una vez verificado. Retenerlo sin justificación es una retención indebida.
¿Necesito un abogado para rescindir el alquiler?
No es obligatorio. Con una carta documento correctamente redactada podés notificar la rescisión vos mismo. Si el propietario se niega a devolver el depósito o te reclama montos que no corresponden, podés recurrir a la Oficina de Pequeñas Causas y Consumo de Mendoza (hasta $3,2 millones sin abogado ni costo).
¿Te esta pasando algo parecido? No te quedes con la duda ni dejes que se aprovechen de vos. Contame tu caso y te oriento sobre como defender tus derechos.
