Entrega de llaves del alquiler: el acta que protege tu depósito

Devolver las llaves sin un acta firmada es el error más caro que puede cometer un inquilino. Sin ese documento, sos responsable de cualquier daño que el propietario diga que encontró después, aunque lo haya generado él o ya estuviera cuando entraste. El acta de entrega de llaves es la prueba que determina si recuperás el depósito completo o si terminás pagando reparaciones que no te corresponden. Acá te explico qué tiene que decir, cómo redactarla y qué hacer si el propietario se niega a firmarla.

Por qué el acta de entrega de llaves es tan importante

Cuando termina la locación, el Código Civil y Comercial (art. 1210) establece que el inquilino debe restituir la cosa en el estado en que la recibió, con el desgaste propio del uso normal. El problema es que ese estado en que la recibió es exactamente lo que se discute cuando hay conflicto. Sin documentación al inicio y al final, el propietario puede atribuirte daños preexistentes y el inquilino no tiene cómo probar lo contrario.

El acta de entrega soluciona ese problema: deja constancia del estado del inmueble en el momento exacto en que se devuelven las llaves, firmada por ambas partes. Si después el propietario dice que “encontró la cocina destruida”, el acta es la prueba que dice otra cosa.

Qué tiene que decir el acta (contenido mínimo)

Un acta que proteja realmente tiene que incluir:

• Datos de identificación: nombre completo y DNI de inquilino y propietario (o su representante), domicilio exacto del inmueble.
• Fecha y hora de la entrega.
• Descripción del estado del inmueble: habitación por habitación, incluyendo paredes, pisos, aberturas, instalaciones eléctricas, instalación de gas, cocina, baño. Si hay elementos en buen estado, decirlo. Si hay algo deteriorado, describirlo con precisión (“mancha de humedad en pared sur del dormitorio, preexistente”).
• Inventario de llaves entregadas: cuántas y de qué cerraduras (puerta de ingreso, portón, buzón, cochera).
• Lecturas de medidores de agua, gas y luz al momento de la entrega. Esto evita que te lleguen facturas de consumo posterior.
• Estado de los servicios: si están al día o si hay deuda reconocida.
• Conformidad de ambas partes con la devolución, o constancia de los puntos en disputa.
• Firma y aclaración de ambas partes.

Si el estado del inmueble lo permite, complementá el acta con fotos fechadas: el celular registra fecha y hora automáticamente. Enviálas por WhatsApp al propietario o inmobiliaria en ese mismo momento y quedan registradas en ambos teléfonos con marca de tiempo, lo que les da valor probatorio adicional.

Qué pasa si el propietario se niega a firmar

Si el propietario no aparece o se niega a firmar, no entregues las llaves sin dejar registro. Tenés tres opciones:

1. Escribano público: hacé la entrega ante escribano, que certifica el acto. Tiene costo pero es la prueba más sólida.
2. Carta documento: enviá una carta documento notificando la fecha, hora y lugar de la entrega y el estado del inmueble. Si el propietario no concurre, la negativa consta en el correo oficial. La relación locativa siempre conviene documentarla desde el inicio y hasta el cierre.
3. Dos testigos: llevá dos personas que puedan atestiguar el estado del inmueble en la entrega. No equivale a la firma del propietario, pero sirve como respaldo ante un juicio.

Lo que no podés hacer es irte sin entregar nada: el alquiler sigue corriendo mientras no restituyás fehacientemente la posesión del inmueble.

El depósito de garantía: cuándo te lo tienen que devolver

La Ley 27.551 de Locaciones Urbanas establece que el depósito de garantía debe devolverse al momento de la restitución del inmueble o en el plazo acordado. Si el propietario retuvo el depósito para cubrir reparaciones, debe presentar los comprobantes de los gastos. Sin comprobantes, no hay justificación legal para la retención.

Si el propietario no devuelve el depósito, podés reclamar judicialmente o ante la Dirección de Defensa del Consumidor, especialmente si interveino una inmobiliaria matriculada. También existe la vía del reclamo ante el Colegio de Corredores Inmobiliarios de tu provincia.

Modelo — Acta de entrega de llaves de locación

Copiá este modelo, completá los datos entre [CORCHETES] y firmalo en dos ejemplares, uno para cada parte.

ACTA DE ENTREGA DE LLAVES

En [CIUDAD], a los [DÍA] días del mes de [MES] de [AÑO], siendo las [HORA] horas, se reúnen:

LOCATARIO/A: [NOMBRE COMPLETO], DNI [NÚMERO], domicilio [DIRECCIÓN].
LOCADOR/A o REPRESENTANTE: [NOMBRE COMPLETO], DNI [NÚMERO],
en carácter de [propietario / administrador / apoderado].

INMUEBLE: [DIRECCIÓN COMPLETA DEL INMUEBLE ALQUILADO].

El/la locatario/a hace entrega formal de las llaves del inmueble arriba
identificado, en los términos del contrato de locación celebrado el [FECHA].

LLAVES ENTREGADAS:
- [N°] llaves de [puerta principal / portón / cochera / buzón / otro]

ESTADO DEL INMUEBLE AL MOMENTO DE LA ENTREGA:
- Cocina: [estado de paredes, mesada, artefactos de gas]
- Baño/s: [estado de azulejos, sanitarios, grifería]
- Dormitorio/s: [estado de paredes, pisos, aberturas]
- Living / comedor: [descripción general]
- Instalación eléctrica: [funcionando / con observaciones: DETALLAR]
- Instalación de gas: [funcionando / con observaciones: DETALLAR]
- Aberturas (puertas y ventanas): [en buen estado / con observaciones: DETALLAR]

LECTURAS DE MEDIDORES:
- Luz (N° de medidor [NÚMERO]): [LECTURA] kWh
- Gas (N° de medidor [NÚMERO]): [LECTURA] m³
- Agua: [LECTURA o "sin medidor individual"]

ESTADO DE SERVICIOS:
[Al día / Con deuda de $[MONTO] a cargo de [PARTE]]

OBSERVACIONES ADICIONALES:
[Cualquier detalle particular, reservas o compromisos pendientes]

DEPÓSITO DE GARANTÍA:
[Se devuelve en este acto / Se devuelve en plazo de [DÍAS] días /
Retenido parcialmente por [MOTIVO Y MONTO], con comprobante adjunto]

Leída la presente, las partes manifiestan su conformidad y firman
en dos ejemplares de un mismo tenor.

LOCATARIO/A: ___________________________
Nombre: [NOMBRE COMPLETO]  |  DNI: [NÚMERO]

LOCADOR/A o REPRESENTANTE: ___________________________
Nombre: [NOMBRE COMPLETO]  |  DNI: [NÚMERO]

TESTIGO (si aplica): ___________________________
Nombre: [NOMBRE COMPLETO]  |  DNI: [NÚMERO]

Base legal

• CCyC, art. 1210 — Restitución de la cosa locada: el inquilino debe devolver el inmueble en el estado en que lo recibió, con el desgaste del uso normal. → CCyC en InfoLeg
• Ley 27.551 — Locaciones urbanas: regula el contrato de alquiler, el depósito de garantía y sus condiciones de devolución. → Ley 27.551 en InfoLeg
• DNU 70/2023: modificó disposiciones sobre plazo mínimo de locación y actualización de alquileres. Aplica a contratos celebrados a partir de su vigencia.

Preguntas frecuentes

¿Es obligatorio hacer un acta de entrega de llaves?

No es obligatorio por ley, pero es la prueba fundamental para protegerse. Sin acta firmada, cualquier daño que el propietario atribuya al inquilino es muy difícil de rebatir. El acta es el documento clave para recuperar el depósito de garantía completo.

¿Cuánto tiempo tiene el propietario para devolver el depósito?

La Ley 27.551 establece que debe devolverse al momento de la restitución del inmueble. Si el propietario invoca daños, debe presentar comprobantes. Sin comprobantes, no hay justificación legal para retenerlo y podés reclamar judicialmente.

¿Qué hago si el propietario no quiere firmar el acta?

Podés recurrir a un escribano público, enviar una carta documento notificando la entrega con detalle del estado del inmueble, o llevar dos testigos. La clave es no entregar las llaves sin dejar algún registro fehaciente del acto.

¿Las fotos del celular sirven como prueba?

Sí. Las fotos con marca de tiempo tienen valor probatorio. Lo ideal es enviarlas al propietario por WhatsApp o email en el mismo momento, para que ambas partes queden con el registro y la fecha quede documentada en dos lugares distintos.