El jueves 16 de julio el Senado de la Nación tiene agendada la sesión para votar la Ley de Inviolabilidad de la Propiedad Privada. Dentro de ese proyecto hay un capítulo que cambia las reglas del juego para cientos de miles de inquilinos, y no está recibiendo la atención que merece.
No es una ley que regule cuánto te pueden cobrar ni cada cuánto te pueden subir el precio. Es una ley que acorta drásticamente los plazos cuando tenés una cuota atrasada, y que elimina una herramienta concreta que hoy muchos usan para frenar el proceso: el pago de la deuda una vez iniciado el juicio.
Qué dice exactamente la nueva ley para inquilinos
Hoy, el régimen vigente del Código Civil y Comercial para locaciones habitacionales exige que el locador deba intimar al pago antes de iniciar cualquier acción, y solo puede rescindir el contrato cuando el inquilino acumula dos meses consecutivos de mora. Ese margen te da aire para regularizar antes de que el juicio se active.
Con la nueva ley, ese margen desaparece. El esquema propuesto funciona así:
- Primera notificación fehaciente: el propietario te intima al pago con un plazo de 10 días corridos.
- Sin respuesta: puede iniciar una acción judicial sumarísima, el procedimiento más acelerado del sistema.
- Resolución judicial: el juez deberá dictar sentencia en 10 días hábiles.
De esperar dos meses de mora, pasamos a un proceso que puede resolverse en menos de un mes desde la primera notificación.
El cambio que más me preocupa: ya no podés pagar para frenar el desalojo
Hoy, si recibís una demanda de desalojo por falta de pago, podés cancelar la deuda y eso habitualmente detiene el proceso. Es una válvula de escape real para quien atraviesa un bache económico puntual.
La nueva ley elimina esa posibilidad. Una vez que el locador presenta la demanda, el inquilino ya no puede cancelar la deuda para detener el proceso. El juicio sigue adelante independientemente de lo que pagues. Para alguien que tardó en pagar por un problema laboral de un mes, esto es la diferencia entre regularizar y quedarse sin techo.
¿A qué contratos se aplica?
Hay debate jurídico sobre si la norma alcanzará a contratos ya firmados o solo a los nuevos. Lo que es claro en el texto del proyecto es que menciona a “locatarios, sublocatarios, tenedores precarios, intrusos y cualesquiera otros ocupantes cuyo deber de restituir sea exigible”. Eso amplía mucho el universo de personas potencialmente afectadas. Si el Senado aprueba el proyecto el 16 y el Ejecutivo lo promulga en los días siguientes, los efectos podrían ser prácticamente inmediatos.
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Lo que podés hacer antes del 16 de julio
- Revisá tu estado de cuenta hoy: si tenés cuotas atrasadas, calculá exactamente el monto. La intimación de 10 días empieza a correr desde que te notifican, no desde que te enterás.
- Verificá cómo están pactadas las notificaciones en tu contrato: correo electrónico, domicilio especial, carta documento. Asegurate de que esos datos estén actualizados para no perder el plazo por un error formal.
- Si tenés deuda acumulada, actuá antes del 16: hay opciones de negociación extrajudicial que hoy se pueden cerrar bajo las reglas actuales. Una vez promulgada la ley, los tiempos se reducen para todo.
- Si estás al día, anticipate de todos modos: si sabés que los próximos meses pueden ser difíciles, esta es la señal para renegociar las condiciones del contrato ahora, mientras todavía hay margen.
Base legal
- CN art. 14 bis — protección del derecho a la vivienda digna como garantía constitucional.
- CCyC, Libro IV — Contratos de Locación — régimen vigente de intimación previa y plazos para la rescisión por falta de pago. La nueva ley modifica este capítulo, reduciendo los plazos e incorporando el procedimiento sumarísimo. Código Civil y Comercial (Infoleg)
- Ley 24.240, art. 37 — cláusulas abusivas en contratos de adhesión: toda cláusula que importe una renuncia a derechos del consumidor puede ser declarada nula.
Preguntas frecuentes
¿Cuándo entra en vigencia la nueva ley de desalojo exprés?
El Senado tiene agendada la sesión para el 16 de julio de 2026. Si aprueba el proyecto, pasa al Ejecutivo para su promulgación, lo que puede ocurrir en días. Hasta que no se publique en el Boletín Oficial, siguen rigiendo las reglas actuales del Código Civil y Comercial.
¿Con cuántas cuotas atrasadas pueden iniciarme el desalojo bajo la nueva ley?
Con solo una cuota impaga. El propietario puede intimar al pago desde el primer mes de mora. Si en 10 días corridos no pagás, puede iniciar la acción sumarísima. Hoy el régimen vigente exige dos meses consecutivos de mora antes de habilitar la rescisión.
Si me inician el juicio, ¿puedo pagar la deuda para detener el desalojo?
Según el texto del proyecto, no. Una vez presentada la demanda, el pago de la deuda ya no detiene el proceso. Esta es la diferencia más crítica respecto al régimen actual, donde el pago extingue la acción y permite al inquilino quedarse en el inmueble.
¿Hay algo que pueda hacer si me quedo sin tiempo para pagar antes del desalojo?
El asesoramiento legal previo es clave. En muchos casos existen opciones de mediación extrajudicial o acuerdos de pago que se pueden cerrar antes de que el proceso se judicialice. Una vez iniciado el sumarísimo, los plazos son muy acotados y las opciones se reducen drásticamente.
¿Te está pasando algo parecido? No te quedes con la duda ni dejes que se aprovechen de vos. Contame tu caso y te oriento sobre cómo defender tus derechos.
