En 2026, una parte significativa de los contratos de alquiler firmados antes del 17 de octubre de 2023 —bajo el régimen de la Ley 27.551— llega a su vencimiento natural. Son contratos de tres años que, en miles de casos, ya expiraron o están por expirar en los próximos meses. Y lo que viene después no es una simple renovación: es el ingreso a un sistema completamente diferente, donde las reglas del juego cambiaron a favor del propietario. Si tu contrato está por vencer, lo que hacés en los próximos días puede definir cuánto pagás los próximos tres años.
Tres regímenes conviviendo al mismo tiempo
Argentina tiene hoy, en la práctica, tres marcos legales de alquiler funcionando en simultáneo. Saber en cuál estás es el primer paso:
- Contratos firmados antes del 17 de octubre de 2023 (Ley 27.551): actualizaciones anuales por ICL (Índice de Contratos de Locación del BCRA). El ICL de junio 2026 se ubica en 33,97 puntos, con una suba mensual del 2,8%.
- Contratos del período octubre-diciembre 2023 (Ley 27.737): actualizaciones semestrales por el Coeficiente Casa Propia (CCP).
- Contratos firmados a partir del DNU 70/23 (desde enero 2024 en adelante): libre autonomía de las partes. El método más extendido es el ajuste trimestral o cuatrimestral por IPC, que para el período junio-agosto 2026 implica un incremento del 9,12% sobre el valor anterior.
Cuando tu contrato viejo vence y firmás uno nuevo, pasás del primer grupo al tercero. Eso no es un trámite neutro: es dejar atrás la previsibilidad anual del ICL para entrar en un esquema donde el propietario puede proponer el índice que quiera y vos tenés que negociarlo desde cero.
El momento más delicado: la renovación
La experiencia en el estudio me dice que la mayoría de los inquilinos que renuevan hoy no negocian nada. Firman lo que les presentan porque tienen miedo de perder la vivienda. Eso es comprensible, pero es un error que se paga caro en el mediano plazo.
Cuando termina un contrato y arranca uno nuevo bajo libre autonomía, tenés derecho a negociar:
- El índice de actualización. No estás obligado a aceptar el IPC si preferís el ICL u otro indicador. La ley dice “libre autonomía”, lo que implica que podés proponer y contraofrecer.
- La frecuencia del ajuste. Trimestral, cuatrimestral o semestral no es lo mismo: a menor frecuencia, más previsibilidad para vos como inquilino.
- El valor de inicio. El precio base del nuevo contrato no tiene que ser “el de antes más el ajuste”. Es una negociación nueva desde cero.
- Las expensas y cargas. Definí por escrito qué gastos son a cargo del inquilino y cuáles del propietario para evitar conflictos después.
Lo que el propietario no puede hacer
Aunque el DNU 70/23 desreguló gran parte del mercado de alquileres, el Código Civil y Comercial sigue vigente y establece pisos mínimos que ningún contrato puede ignorar:
- El plazo mínimo de alquiler habitacional sigue siendo de dos años (art. 1197 CCyCN). Si te ofrecen un contrato por menos tiempo, es abusivo y puede impugnarse.
- El propietario no puede modificar unilateralmente el monto del alquiler durante la vigencia del contrato, salvo que esté expresamente pactado con índice y frecuencia determinados por escrito.
- La rescisión anticipada por parte del propietario solo es válida por las causales legalmente previstas, con los plazos de preaviso correspondientes.
- La Ley de Defensa del Consumidor aplica cuando el contrato se celebra con una inmobiliaria: las cláusulas abusivas son nulas aunque estén firmadas. El consentimiento no sanea la abusividad.
Qué hacer si el ajuste no cierra con lo pactado
Si ya firmaste un contrato nuevo y el primer ajuste llegó con un porcentaje o un índice diferente al que figura en el contrato, tenés herramientas concretas. La primera es la comunicación fehaciente —carta documento— impugnando el ajuste y citando la cláusula pactada. La segunda es la mediación previa obligatoria que exige el Código Procesal antes de ir a juicio. La tercera, si no hay acuerdo, es la vía judicial: las locaciones habitacionales tienen en muchas provincias un trámite abreviado específico.
No hace falta llegar a un juicio para hacer valer un derecho. Muchas veces una carta documento bien redactada es suficiente para que el propietario o la inmobiliaria corrijan el ajuste.
Si tu contrato de alquiler está por vencer o te acaban de proponer las condiciones de renovación y no sabés si son razonables, consultame antes de firmar. Revisar un contrato antes cuesta mucho menos que pelearlo después.
