Alquiler: rescindir antes de tiempo cuesta el 10% del saldo

Te surgió una oportunidad laboral en otra ciudad, o la casa ya no te quedó cómoda, o necesitás mudarte por cuestiones familiares. Querés salir del alquiler antes de que venza el contrato y la primera pregunta —que también te hace la inmobiliaria— es cuánto te va a costar. La respuesta depende de cuándo firmaste y de lo que dice cada cláusula, pero hay límites legales que el propietario no puede ignorar.

El régimen actual: lo que dice el DNU 70/2023

Para los contratos firmados a partir de enero de 2024, vigente el DNU 70/2023 que derogó la Ley 27.551, la penalidad por rescisión anticipada es clara: el equivalente al 10% del saldo de alquileres pendientes hasta la fecha de vencimiento del contrato. Así funciona:

• Notificás formalmente la rescisión con la fecha de salida.
• Se calcula cuánto restarías pagar si te quedaras hasta el final.
• El 10% de esa suma es la penalidad máxima que te pueden cobrar.

Ejemplo concreto: te quedan 8 meses de contrato a $300.000 por mes → saldo pendiente: $2.400.000 → penalidad: $240.000. Sin sorpresas ni números inventados.

No hay un plazo mínimo de permanencia ni un preaviso obligatorio por ley, salvo que el contrato lo establezca expresamente. Si la cláusula de tu contrato fija una penalidad mayor al 10%, esa parte es nula: se aplica el tope legal igual.

Contratos anteriores al DNU (firmados antes de enero de 2024)

Si tu contrato se firmó bajo la Ley 27.551, se rige por esa norma aunque ya no esté vigente para los nuevos. El esquema era:

• Antes de cumplir 6 meses: no podías rescindir unilateralmente sin pagar el daño probado, salvo acuerdo.
• A partir de los 6 meses: podías rescindir con 30 días de preaviso. La penalidad era de 1,5 meses de alquiler si salías dentro del primer año, y de 1 mes si salías después.

La regla de oro es esta: cada contrato se rige por la ley vigente al momento de su firma. Nadie puede aplicarte retroactivamente un régimen más severo.

Cuándo podés irte sin pagar nada

Hay situaciones en que la rescisión anticipada es sin cargo para el inquilino:

1. Si el propietario incumplió sus obligaciones, por ejemplo, no realizó reparaciones estructurales que le correspondían o no entregó el inmueble en condiciones habitables.
2. Si hay un vicio oculto grave que no podías conocer al momento de firmar: humedad estructural, problemas eléctricos, filtraciones.
3. Por acuerdo mutuo: siempre es posible negociar directamente. Muchos propietarios prefieren una salida amistosa antes que tener la propiedad vacía meses.

El paso a paso para rescindir bien

1. Revisá tu contrato. Buscá la cláusula de rescisión anticipada y verificá si la penalidad es compatible con la ley vigente cuando firmaste.
2. Notificá por escrito y con acuse de recibo. Carta documento o telegrama colacionado. El plazo corre desde esa fecha, no desde el WhatsApp que mandaste.
3. Exigí la liquidación detallada. Tienen que mostrarte el cálculo de la penalidad. Si el número no cierra, no firmés nada.
4. Documentá el estado del inmueble. Antes de entregar las llaves, hacé un recorrido con testigos. Fotografiá cada ambiente. Ese registro te protege del depósito.
5. Exigí la devolución del depósito de garantía. El propietario tiene un plazo razonable desde la entrega de llaves para devolvértelo, descontando sólo daños probados, nunca el desgaste normal de uso.

Qué hacer si te cobran de más o retienen el depósito

Si la inmobiliaria o el propietario exige una penalidad mayor a la permitida, o no devuelve el depósito sin causa, tenés opciones concretas:

• Defensa del Consumidor: cuando medió una inmobiliaria, la relación tiene componentes de consumidor. El trámite es gratuito.
• Mediación prejudicial: obligatoria antes de ir a juicio en la mayoría de las provincias. Es rápida y en muchos casos suficiente para resolver.
• Asesoramiento legal: si el monto lo justifica, una intimación formal suele acelerar la devolución sin necesidad de llegar a demanda.

Si estás por rescindir un alquiler y no sabés si lo que te piden es legal, podés escribirme al estudio. Revisar una cláusula antes de firmar cuesta mucho menos que pagar de más después.