Acta de entrega de llaves en el alquiler: modelo para no quedar expuesto

Devolvés las llaves y te vas sin firmar nada. Tres semanas después, el propietario te descuenta el depósito entero porque dice que el baño tenía humedad o que faltaba una persiana. Vos jurás que no era así. El problema: no hay papel que lo acredite. El acta de entrega de llaves existe exactamente para eso: dejar constancia firmada de cómo quedó el inmueble, cuántas llaves se entregaron y en qué fecha. Es el documento que protege tanto al inquilino como al propietario ante cualquier disputa posterior.

Qué es y por qué importa

El acta de entrega de llaves es un documento privado que firman el inquilino y el propietario —o la inmobiliaria en su nombre— en el momento en que se restituye el inmueble al finalizar el contrato de locación. Tiene dos funciones concretas:

• Prueba el estado del inmueble en el momento de la devolución: si hay daños, quedan documentados; si no los hay, también.
• Acredita la fecha exacta de entrega de las llaves, lo que pone fin a la obligación de pagar el alquiler y abre el plazo para la devolución del depósito de garantía.

Sin ese documento, cualquier reclamo posterior queda en el terreno de la palabra contra la palabra. Y en una discusión sobre el depósito —que hoy puede equivaler a varios meses de alquiler actualizado por IPC— eso es un problema real. Si estás calculando cómo queda el depósito ajustado, podés revisar esta guía sobre la actualización del alquiler.

Cuándo se firma y quiénes deben estar presentes

El acta se labra el día en que el inquilino entrega las llaves, en el inmueble, antes de que el propietario o la inmobiliaria las tome. No después: una vez que entregaste las llaves sin firmar nada, quedás en desventaja.

Deben estar presentes el locatario (o su representante) y el locador o la inmobiliaria con poder para recibirla. Si el propietario se niega a firmar, no entregues las llaves sin dejar rastro: enviá la comunicación por carta documento certificada o telegrama colacionado al domicilio contractual, indicando fecha, cantidad de llaves y estado general del inmueble. Eso también tiene valor probatorio.

Qué debe incluir sí o sí

1. Lugar, fecha y hora de la entrega.
2. Datos de las partes: nombre completo y DNI del locatario y del locador (o representante de la inmobiliaria).
3. Dirección exacta del inmueble.
4. Cantidad y tipo de llaves entregadas (puerta principal, portón, habitaciones, buzón, etc.).
5. Estado de cada ambiente: descripción breve de paredes, pisos, ventanas, sanitarios, instalaciones eléctricas y de gas. Si hay daños, consignarlo con detalle; si está en buen estado, también.
6. Lecturas de medidores (gas, electricidad y agua) al momento de la entrega. Así evitás que te cobren consumo de un período en que ya no vivías ahí.
7. Estado de deudas de servicios y expensas: cuáles están al día y cuáles pendientes, con responsable.
8. Firma y aclaración de ambas partes.

Cuanto más detallado, mejor. Un acta que dice “el inmueble se entrega en buen estado” sin inventario de ambientes tiene mucho menos valor que una que describe habitación por habitación.

Modelo de acta de entrega de llaves

El siguiente modelo es válido para cualquier contrato de locación en Argentina. Completá los campos entre [CORCHETES] con los datos de tu caso. Podés imprimirlo en dos ejemplares y que cada parte guarde uno.

ACTA DE ENTREGA DE LLAVES

En [CIUDAD], Provincia de [PROVINCIA], a los [DÍA] días del mes de [MES] de [AÑO], siendo las [HORA] horas, se labra la presente acta entre:

LOCATARIO/A: [NOMBRE COMPLETO], DNI N° [NÚMERO], con domicilio en [DIRECCIÓN DEL LOCATARIO].

LOCADOR/A o REPRESENTANTE: [NOMBRE COMPLETO], DNI N° [NÚMERO], en carácter de [propietario / representante de Inmobiliaria [NOMBRE]], con domicilio en [DIRECCIÓN].

INMUEBLE: [DIRECCIÓN COMPLETA], [CIUDAD], Provincia de [PROVINCIA].

1. ENTREGA DE LLAVES
El/La locatario/a hace entrega en este acto de [CANTIDAD] llave/s:
  - Puerta de ingreso principal: [X] llave/s
  - Portón / garaje: [X] llave/s
  - [Habitación / dependencia: X llave/s]
  - [Buzón: X llave/s]
El/La locador/a las recibe de conformidad.

2. ESTADO DEL INMUEBLE
LIVING / COMEDOR: [Paredes: sin daños / humedad en pared norte. Piso: buen estado / rajadura en baldosa. Ventanas: buen estado / vidrio roto en ventana X.]
COCINA: [Estado de mesada, alacenas, pileta, artefactos, canillas.]
BAÑO: [Estado de sanitarios, azulejos, canillas, ducha.]
HABITACIÓN 1: [Estado de paredes, piso, ventanas, placard.]
[AGREGAR AMBIENTES SEGÚN CORRESPONDA]
PATIO / JARDÍN / TERRAZA: [Estado general.]
INSTALACIONES: [Estado de termotanque, calefón, radiadores, tablero eléctrico.]

3. LECTURAS DE MEDIDORES AL MOMENTO DE LA ENTREGA
  - GAS — Medidor N° [NÚMERO]: Lectura [m³]
  - ELECTRICIDAD — Medidor N° [NÚMERO]: Lectura [kWh]
  - AGUA — Medidor N° [NÚMERO, si aplica]: Lectura [m³]

4. ESTADO DE DEUDAS
  - Electricidad: [al día / pendiente período X]
  - Gas: [al día / pendiente período X]
  - Agua / ABL / tasa municipal: [al día / pendiente X]
  - Expensas: [al día / pendiente período X — monto: $XXXX]

5. DEPÓSITO DE GARANTÍA
El depósito de garantía equivale a [CANTIDAD DE MESES / MONTO] al inicio del contrato.
Las partes [acuerdan su devolución inmediata / acuerdan que el locador lo reintegrará actualizado dentro del plazo legal / dejan constancia de los descuentos acordados por: ______].

6. OBSERVACIONES
[Consignar cualquier acuerdo especial, mejoras realizadas, elementos retirados u otra circunstancia relevante. Si no hay: "Las partes no registran observaciones adicionales."]

En prueba de conformidad, se firman dos (2) ejemplares de un mismo tenor.


______________________________    ______________________________
FIRMA LOCATARIO/A                  FIRMA LOCADOR/A O REPRESENTANTE
Nombre:                            Nombre:
DNI:                               DNI / CUIT:

Qué pasa si el propietario no quiere firmar

Si el propietario o la inmobiliaria se niegan a participar del acta, tenés dos caminos:

1. Carta documento al domicilio contractual del locador, informando fecha de entrega, cantidad de llaves y estado del inmueble, y solicitando que se presente a labrar el acta o que confirme la recepción por escrito.
2. Acta notarial: pedile a un escribano que labré un acta del estado del inmueble y de la entrega de llaves. Tiene mayor valor probatorio y es la opción más sólida cuando anticipás un conflicto por el depósito.

Nunca dejes las llaves bajo la puerta, en el buzón o con un vecino sin documentación: eso no prueba la fecha exacta de entrega ni el estado del inmueble en ese momento.

Base legal

• CCyC art. 1210 (restitución del inmueble) — El locatario debe devolver el inmueble en el estado en que lo recibió, salvo deterioros del uso normal. Código Civil y Comercial — Infoleg.
• CCyC art. 287 (instrumentos privados) — El acta firmada por ambas partes tiene plena validez como instrumento privado, sin necesidad de intervención notarial.
• Ley 27.551 de Locaciones Urbanas — Regula el contrato, las obligaciones de las partes y el régimen del depósito de garantía. Ley 27.551 — Infoleg.
• DNU 70/2023 — Modificó plazos mínimos y actualización de alquileres, pero no alteró las obligaciones de restitución del inmueble ni el derecho a recuperar el depósito de garantía actualizado.

Preguntas frecuentes

¿El acta de entrega de llaves es obligatoria por ley?

No existe una norma que la exija expresamente, pero el Código Civil y Comercial (art. 1210) requiere que el locatario acredite la restitución del inmueble y su estado. El acta es la prueba más directa para cumplir ese requisito y la principal herramienta en caso de disputa por daños o depósito.

¿Cuánto tiempo tiene el propietario para devolver el depósito de garantía?

El depósito debe reintegrarse al finalizar el contrato, actualizado con el mismo índice que se usó para ajustar los alquileres durante su vigencia. Si hay desacuerdo sobre descuentos por daños, el acta es la prueba clave: sin ella, cualquier imputación de daños es muy difícil de acreditar.

¿Qué pasa si hay daños al entregar el inmueble?

Los daños constatados y firmados en el acta dan derecho al locador a descontar del depósito el costo de su reparación. Si el inquilino no los reconoció en el acta, el locador tendrá que probarlos por otro medio. El acta protege a ambas partes: al propietario para reclamar lo que corresponde y al inquilino para que no le atribuyan daños que no causó.

¿El acta vale si no interviene un escribano?

Sí. Bajo el CCyC art. 287, un acta firmada por las dos partes es un instrumento privado con plena validez legal. La escritura pública (escribano) le da mayor peso probatorio, pero no es obligatoria para que el documento tenga efectos frente a un reclamo.