Alquiler 2026: lo que cambia cuando vence el viejo contrato

En 2026, una parte significativa de los contratos de alquiler firmados antes del 17 de octubre de 2023 ―bajo el régimen de la Ley 27.551― llega a su vencimiento natural. Son contratos de tres años que, en miles de casos, ya expiraron o están por expirar en los próximos meses. Y lo que viene después no es una simple renovación: es el ingreso a un sistema completamente diferente, donde las reglas del juego cambiaron a favor del propietario. Si tu contrato está por vencer, lo que hacés en los próximos días puede definir cuánto pagás los próximos tres años.

Tres regímenes conviviendo al mismo tiempo

Argentina tiene hoy, en la práctica, tres marcos legales de alquiler funcionando en simultáneo. Saber en cuál estás es el primer paso:

• Contratos firmados antes del 17 de octubre de 2023 (Ley 27.551): actualizaciones anuales por ICL (Índice de Contratos de Locación del BCRA). El ICL de junio 2026 se ubica en 33,97 puntos, con una suba mensual del 2,8%.
• Contratos del período octubre-diciembre 2023 (Ley 27.737): actualizaciones semestrales por el Coeficiente Casa Propia (CCP).
• Contratos firmados a partir del DNU 70/23 (desde enero 2024 en adelante): libre autonomía de las partes. El método más extendido es el ajuste trimestral o cuatrimestral por IPC, que para el período junio-agosto 2026 implica un incremento del 9,12% sobre el valor anterior.

Cuando tu contrato viejo vence y firmás uno nuevo, pasás del primer grupo al tercero. Eso no es un trámite neutro: es dejar atrás la previsibilidad anual del ICL para entrar en un esquema donde el propietario puede proponer el índice que quiera y vos tenés que negociarlo desde cero.

El momento más delicado: la renovación

La experiencia en el estudio me dice que la mayoría de los inquilinos que renuevan hoy no negocian nada. Firman lo que les presentan porque tienen miedo de perder la vivienda. Eso es comprensible, pero es un error que se paga caro en el mediano plazo.

Cuando termina un contrato y arranca uno nuevo bajo libre autonomía, tenés derecho a negociar:

• El índice de actualización. No estás obligado a aceptar el IPC si preferís el ICL u otro indicador. La ley dice “libre autonomía”, lo que implica que podés proponer y contraofrecer.
• La frecuencia del ajuste. Trimestral, cuatrimestral o semestral no es lo mismo: a menor frecuencia, más previsibilidad para vos como inquilino.
• El valor de inicio. El precio base del nuevo contrato no tiene que ser “el de antes más el ajuste”. Es una negociación nueva desde cero.
• Las expensas y cargas. Definí por escrito qué gastos son a cargo del inquilino y cuáles del propietario para evitar conflictos después.

Lo que el propietario no puede hacer

Aunque el DNU 70/23 desreguló gran parte del mercado de alquileres, el Código Civil y Comercial sigue vigente y establece pisos mínimos que ningún contrato puede ignorar:

• El plazo mínimo de alquiler habitacional sigue siendo de dos años (art. 1197 CCyCN). Si te ofrecen un contrato por menos tiempo, es abusivo y puede impugnarse.
• El propietario no puede modificar unilateralmente el monto del alquiler durante la vigencia del contrato, salvo que esté expresamente pactado con índice y frecuencia determinados por escrito.
• La rescisión anticipada por parte del propietario solo es válida por las causales legalmente previstas, con los plazos de preaviso correspondientes.
• La Ley de Defensa del Consumidor aplica cuando el contrato se celebra con una inmobiliaria: las cláusulas abusivas son nulas aunque estén firmadas. El consentimiento no sanea la abusividad.

Qué hacer si el ajuste no cierra con lo pactado

Si ya firmaste un contrato nuevo y el primer ajuste llegó con un porcentaje o un índice diferente al que figura en el contrato, tenés herramientas concretas. La primera es la comunicación fehaciente ―carta documento― impugnando el ajuste y citando la cláusula pactada. La segunda es la mediación previa obligatoria que exige el Código Procesal antes de ir a juicio. La tercera, si no hay acuerdo, es la vía judicial: las locaciones habitacionales tienen en muchas provincias un trámite abreviado específico.

No hace falta llegar a un juicio para hacer valer un derecho. Muchas veces una carta documento bien redactada es suficiente para que el propietario o la inmobiliaria corrijan el ajuste.

Si tu contrato de alquiler está por vencer o te acaban de proponer las condiciones de renovación y no sabés si son razonables, consultame antes de firmar. Revisar un contrato antes cuesta mucho menos que pelearlo después.

Base legal

• DNU 70/2023 — Derogó la Ley 27.551 y estableció libre autonomía de partes para fijar precio e índice en los contratos firmados a partir de enero de 2024. Los contratos vigentes firmados antes de esa fecha siguen rigiéndose por la norma que los originó. DNU 70/2023 en Boletín Oficial
• Ley 27.551 — Aplica a contratos firmados antes del 17 de octubre de 2023: actualización anual por ICL, plazo mínimo de tres años para vivienda. Sus disposiciones continúan vigentes para quienes firmaron bajo ese régimen. Ley 27.551 en Infoleg
• CCyC arts. 1187 y ss. (Ley 26.994) — Establecen los derechos irrenunciables del locatario: plazo mínimo, prohibición de modificación unilateral del precio y nulidad de cláusulas abusivas, independientemente del régimen aplicable.

Preguntas frecuentes

¿Qué pasa legalmente cuando vence mi contrato firmado bajo la Ley 27.551?

El contrato se extingue y cualquier nueva locación que firmes queda bajo el régimen del DNU 70/2023: libre autonomía de partes para precio e índice. Eso significa que no hay un índice obligatorio de referencia y que las condiciones deben negociarse desde cero. Es el momento de mayor poder de negociación, y también el de mayor riesgo si firmás sin revisar. Conocé qué podés negociar antes de firmar el nuevo contrato.

¿Puedo quedarme en el inmueble tras el vencimiento sin firmar un nuevo contrato?

En principio no: el contrato extingue el derecho de uso al vencimiento. Si seguís ocupando sin nuevo contrato, la situación puede calificarse como tenencia precaria y el propietario podría iniciar acciones para recuperar la propiedad. Lo conveniente es notificar tus intenciones antes del vencimiento y negociar las condiciones de renovación con tiempo suficiente.

¿El propietario puede proponer cualquier índice de actualización en el nuevo contrato?

Bajo el DNU 70/2023, sí: puede proponer IPC, ICL, dólares u otro referente. Pero vos también podés contraofrecer, y ese índice solo es válido si quedó pactado expresamente en el contrato. Lo que no puede hacer es cambiarlo durante la vigencia sin tu acuerdo escrito. Chequeá el ICL de julio 2026 y cómo verificarlo para tener un punto de comparación.

¿Qué derechos no puedo resignar aunque firme el nuevo contrato?

El plazo mínimo de dos años para vivienda, la prohibición de aumentos fuera del período pactado, el derecho a recibir comprobante por cada pago y la devolución del depósito actualizado al último mes de alquiler. Estas garantías provienen del CCyC y no pueden eliminarse por cláusula contractual, aunque hayas firmado. Si una cláusula las contradice, es nula.