Comodato de inmueble: qué es, cuándo usarlo y modelo de contrato

Prestás tu casa, tu local o tu cochera a un familiar o conocido sin cobrar nada. Pasan los meses, la relación se complica y cuando querés recuperar el inmueble no tenés ningún documento que respalde la entrega ni el plazo acordado. Eso pasa todos los días. El comodato es el contrato que el Código Civil y Comercial prevé exactamente para esta situación.

¿Qué es el comodato de inmueble?

El comodato es un contrato por el que una persona —el comodante— entrega a otra —el comodatario/a— un inmueble para que lo use de forma gratuita durante un tiempo determinado o indeterminado, con la obligación de restituirlo al final. Lo regula el CCyC en sus arts. 1533 a 1541.

El rasgo definitorio es la gratuidad: si el que usa el inmueble paga algo a cambio —dinero, servicios o cualquier contraprestación— ya no hay comodato sino locación, con todo lo que eso implica en derechos y obligaciones para ambas partes (CCyC, art. 1539). Sobre cuándo una entrega de inmueble se convierte técnicamente en alquiler, leé nuestra guía sobre contratos de alquiler.

¿Cuándo conviene usarlo?

• Préstamo de vivienda a un familiar mientras tramita un crédito hipotecario o construye.
• Préstamo de un local comercial para un emprendimiento familiar o de un conocido.
• Cesión temporal de cochera, departamento vacío o inmueble rural.
• Cualquier entrega gratuita de inmueble donde necesitás asegurar la restitución.

Sin contrato escrito, si el comodatario no restituye voluntariamente, tenés que probar en un juicio que el uso fue gratuito y que existía obligación de devolver. Un documento firmado por ambas partes evita esa discusión desde el inicio.

Obligaciones del comodatario

El CCyC (arts. 1535 y 1536) es claro sobre lo que puede y no puede hacer quien recibe el inmueble:

• Debe usar el inmueble solo para el destino pactado. Si acordaron vivienda familiar, no puede habilitarlo como local comercial.
• Debe conservarlo en buen estado y abonar los gastos ordinarios de mantenimiento (servicios, expensas).
• No puede ceder el uso a un tercero sin autorización expresa del comodante. Si lo hace, el comodante puede pedir la restitución inmediata.
• Debe restituirlo al vencimiento del plazo o cuando el comodante lo requiera.
• No puede retener el inmueble por mejoras que realizó, salvo acuerdo expreso en contrario.

¿Cuándo y cómo recuperás el inmueble?

1. Contrato con plazo fijo: al vencimiento del plazo pactado, el comodatario debe restituir sin necesidad de intimación previa.
2. Comodato precario (sin plazo): el comodante puede requerir la restitución en cualquier momento, otorgando al comodatario un plazo razonable de aviso (CCyC, art. 1538). En la práctica, 30 días corridos es el parámetro habitual.
3. Si el comodatario no restituye: el comodante puede iniciar acción judicial de desalojo o restitución de la cosa. La gratuidad del comodato no le da al comodatario derecho a quedarse indefinidamente.

Modelo de contrato de comodato de inmueble

Copiá el modelo, completá los campos entre corchetes y firmen dos ejemplares (uno para cada parte). No es obligatorio ir al escribano, pero la firma certificada ante escribano o juez de paz refuerza la prueba en caso de conflicto.

CONTRATO DE COMODATO DE INMUEBLE

En la ciudad de [CIUDAD], Provincia de [PROVINCIA], a los [DÍA] días
del mes de [MES] de [AÑO], entre:

COMODANTE: [NOMBRE Y APELLIDO COMPLETO], DNI N° [NÚMERO], domicilio
en [DOMICILIO COMPLETO], en adelante "el/la Comodante"; y

COMODATARIO/A: [NOMBRE Y APELLIDO COMPLETO], DNI N° [NÚMERO], domicilio
en [DOMICILIO COMPLETO], en adelante "el/la Comodatario/a".

Las partes acuerdan el siguiente CONTRATO DE COMODATO:

PRIMERA — OBJETO: El/la Comodante entrega en comodato al/a la
Comodatario/a el inmueble ubicado en [DIRECCIÓN COMPLETA, CIUDAD,
PROVINCIA], identificado catastralmente como [DATOS CATASTRALES, si
se conocen], en adelante "el Inmueble".

SEGUNDA — GRATUIDAD: El presente contrato es a título gratuito.
El/la Comodatario/a no abonará suma alguna por el uso del Inmueble.

TERCERA — DESTINO: El Inmueble se destinará exclusivamente a
[VIVIENDA FAMILIAR / LOCAL COMERCIAL — RUBRO / OTRO DESTINO].
Queda prohibido modificar el destino sin autorización escrita previa
del/de la Comodante.

CUARTA — PLAZO:
[OPCIÓN A — con plazo fijo] El comodato se celebra por el plazo
de [DURACIÓN, ej.: seis (6) meses / un (1) año] a contar desde la
firma del presente. Vencido el plazo, el/la Comodatario/a restituirá
el Inmueble sin necesidad de intimación previa.
[OPCIÓN B — precario, sin plazo] El comodato se celebra sin plazo
determinado. El/la Comodante podrá requerir la restitución en
cualquier momento, concediendo al/a la Comodatario/a un plazo no
menor a [30] días corridos desde la notificación fehaciente.

QUINTA — GASTOS: Los servicios (electricidad, agua, gas), las tasas
municipales y las expensas ordinarias estarán a cargo de [INDICAR:
COMODATARIO/A / COMODANTE / DISTRIBUCIÓN ESPECÍFICA].

SEXTA — PROHIBICIÓN DE CESIÓN: El/la Comodatario/a no podrá ceder
el uso del Inmueble ni constituir ningún derecho sobre el mismo sin
autorización escrita del/de la Comodante.

SÉPTIMA — RESTITUCIÓN: El/la Comodatario/a restituirá el Inmueble
en el mismo estado en que lo recibió, salvo desgaste propio del uso
normal y pactado.

OCTAVA — MEJORAS: Cualquier mejora requerirá autorización previa
escrita del/de la Comodante. Las mejoras autorizadas quedarán en
beneficio del Inmueble sin derecho a reembolso, salvo pacto expreso
en contrario.

NOVENA — NORMAS APLICABLES: Este contrato se rige por los arts. 1533
a 1541 del Código Civil y Comercial de la Nación.

Se firman dos (2) ejemplares de igual tenor y a un solo efecto.

_______________________________    _______________________________
[NOMBRE COMODANTE]                 [NOMBRE COMODATARIO/A]
DNI: [NÚMERO]                      DNI: [NÚMERO]

Base legal

• CCyC, art. 1533 — define el comodato como contrato gratuito de préstamo de uso; el comodatario se obliga a restituir la misma cosa recibida. Texto en Infoleg.
• CCyC, art. 1535 — obligaciones del comodatario: conservar la cosa, usarla para el destino pactado, afrontar los gastos ordinarios.
• CCyC, art. 1538 — comodato precario: el comodante puede pedir la restitución en cualquier momento si no hay plazo pactado.
• CCyC, art. 1539 — gratuidad como elemento esencial: si existe contraprestación, el contrato es una locación y se aplica el régimen locativo.

Preguntas frecuentes

¿Necesito ir a un escribano para hacer un contrato de comodato?

No. El CCyC no exige forma solemne: el comodato puede celebrarse por instrumento privado, es decir, con firma de ambas partes ante dos testigos. La certificación notarial refuerza la prueba pero no es obligatoria.

¿El comodatario puede negarse a irse si no tiene dónde ir?

No tiene ese derecho legal. Una vez vencido el plazo o requerida la restitución con el aviso correspondiente (CCyC art. 1538), el comodatario debe devolver el inmueble. Si no lo hace voluntariamente, el comodante puede iniciar acción judicial de desalojo o de restitución de la cosa.

¿Qué pasa si el comodatario no paga los servicios y los cortan?

Es una obligación del comodatario según el CCyC (art. 1535). Podés intimar el pago mediante carta documento y ese incumplimiento puede ser causal para exigir la restitución anticipada del inmueble, además de reclamar los daños ocasionados.

¿El comodatario puede hacer reformas en el inmueble sin permiso?

No. Si el contrato prohíbe las reformas sin autorización escrita —como el modelo de arriba—, el comodatario que las realice incumple el contrato. El comodante puede exigir la restitución inmediata y el restablecimiento del estado original sin obligación de pagar las mejoras no autorizadas.

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