Rescisión anticipada del alquiler: qué pagás con el DNU 70/2023

El contrato dice “dos años” o “tres años” y la vida cambió: conseguiste trabajo en otra ciudad, el sueldo no alcanza, o simplemente querés mudarte. Cuando se lo decís al propietario, lo primero que escuchás es “perdés el depósito” o “me debés todos los meses que faltan”. Ninguna de las dos afirmaciones es exactamente correcta.

Desde diciembre de 2023 rige el DNU 70/2023, que derogó la antigua Ley de Alquileres (Ley 27.551) y modificó el Código Civil y Comercial. El resultado: podés rescindir el contrato en cualquier momento, pero existe una indemnización concreta que hay que calcular bien antes de notificar.

¿Cuánto pagás si salís antes de tiempo?

El art. 1221 del CCyC (en su texto vigente según DNU 70/2023) establece una fórmula clara:

Indemnización = 10% del total de alquileres restantes hasta la fecha de vencimiento pactada en el contrato.

Ejemplo concreto: si el contrato vence en 18 meses y el alquiler mensual es $400.000, el total restante es $7.200.000. El 10% de eso equivale a $720.000, que es lo máximo que te puede reclamar el propietario como indemnización por rescisión.

Antes de esta reforma, la Ley 27.551 exigía esperar 6 meses y pagar 1,5 meses de alquiler (en el primer año) o 1 mes (después). El DNU eliminó el mínimo de permanencia: hoy podés rescindir desde el primer mes si el contrato no dice lo contrario, aunque cuanto más temprano salís, mayor es el saldo sobre el que se calcula el 10%.

Paso a paso para rescindir correctamente

1. Calculá la indemnización exacta. Sumá los alquileres restantes hasta el vencimiento usando los valores acordados para cada mes y calculá el 10%. Ese es el tope legal que fija el art. 1221 CCyC.
2. Notificá en forma fehaciente. Enviá una carta documento al propietario. El WhatsApp o el correo electrónico no sirven a menos que el contrato los habilite expresamente para actos de esta naturaleza.
3. Fijá la fecha de entrega de llaves. Establecé una fecha concreta. Lo habitual es dar 30 días de preaviso desde la notificación, aunque el plazo exacto puede variar según lo que fije tu contrato.
4. Firmá el acta de entrega. Al devolver las llaves, labrá un acta que deje constancia del estado del inmueble. Sin acta, cualquier daño que “aparezca” después puede imputársete a vos. Si el propietario no quiere firmar, hacelo por acta notarial.
5. Pagá y exigí recibo. La indemnización del 10% es la condición que cierra el contrato. Conservá el comprobante de pago.

Si el propietario no acepta o pide más

• Exige más del 10%: no tiene sustento en el art. 1221 CCyC, a menos que el contrato haya pactado una penalización diferente. En ese caso, conviene revisar si esa cláusula no resulta abusiva (art. 37, Ley 24.240).
• Se niega a recibir las llaves: entregalas mediante acta notarial; el escribano da fe de la entrega y el contrato queda extinguido de tu lado desde esa fecha.
• Retiene el depósito de garantía: ese depósito está exclusivamente para cubrir daños en el inmueble, no para compensar la rescisión. Si no hay daños que lo justifiquen, podés reclamarlo judicialmente.

Modelo de carta documento — rescisión anticipada del alquiler

[CIUDAD], [FECHA]

Señor/a [NOMBRE COMPLETO DEL PROPIETARIO/LOCADOR]
Domicilio: [DIRECCIÓN COMPLETA DEL PROPIETARIO]

Ref.: Notificación de rescisión anticipada — Inmueble: [DIRECCIÓN DEL INMUEBLE ALQUILADO]

Por medio de la presente, y en mi carácter de locatario/a del inmueble
ubicado en [DIRECCIÓN DEL INMUEBLE], conforme el contrato de locación
celebrado el día [FECHA DEL CONTRATO], notifico a usted mi decisión de
rescindir dicho contrato con anticipación al vencimiento, en ejercicio
del derecho que me asiste según el art. 1221 del Código Civil y
Comercial de la Nación (texto vigente por DNU 70/2023).

La entrega de llaves y desocupación efectiva se realizará el día
[FECHA — al menos 30 días desde esta notificación].

Conforme el saldo de alquileres restantes a esa fecha, la indemnización
que corresponde abonare equivale al 10% de dicho saldo, estimada
provisionalmente en la suma de $[MONTO] (calculada como:
$[ALQUILER MENSUAL] x [CANTIDAD DE MESES RESTANTES] x 10%).

Solicito a usted que en la fecha indicada se encuentre presente, o
designe representante autorizado, a fin de recibir las llaves y
suscribir el acta de entrega del inmueble donde se dejará constancia
de su estado.

Sin otro particular, saludo a usted atentamente.

[NOMBRE Y APELLIDO DEL INQUILINO]
DNI: [NÚMERO]
Domicilio: [DIRECCIÓN ACTUAL]
Contacto: [TELÉFONO / EMAIL]

Base legal

• CCyC, art. 1221 (texto según DNU 70/2023) — Resolución anticipada del locatario: indemnización equivalente al 10% del saldo de alquileres restantes. Ver DNU 70/2023 en Infoleg
• DNU 70/2023 — Deroga Ley 27.551 (Ley de Alquileres) y modifica el CCyC en materia locativa.
• Ley 24.240, art. 37 — Cláusulas abusivas en contratos de consumo: son nulas si generan una ventaja desproporcionada en favor del proveedor.
• CCyC, art. 961 — Principio de buena fe: ambas partes deben actuar con lealtad en el cumplimiento y extinción del contrato.

Preguntas frecuentes

¿Puedo rescindir el alquiler desde el primer mes con el DNU 70/2023?

Sí. El DNU eliminó el requisito de esperar 6 meses que exigía la Ley 27.551. Hoy podés rescindir en cualquier momento, abonando la indemnización del 10% del saldo restante hasta el vencimiento del contrato.

¿Cómo calculo exactamente lo que debo al propietario?

Sumá los alquileres pactados para cada mes que queda hasta el vencimiento y calculá el 10% de ese total. Si el contrato prevé ajustes periódicos, incluí el valor estimado de cada cuota futura según lo acordado.

¿El propietario puede pedirme más del 10% de indemnización?

Si el contrato no fijó una cláusula de penalización diferente, no. El art. 1221 CCyC establece ese porcentaje como regla aplicable. Si el contrato contiene una cláusula distinta, conviene analizarla con un profesional: podría resultar abusiva según el art. 37 de la Ley 24.240.

¿Qué pasa si el propietario se niega a devolver el depósito de garantía?

El depósito solo puede retenerse para cubrir daños concretos al inmueble, no para compensar la rescisión anticipada. Si no hay daños justificados, tenés derecho a reclamarlo judicialmente, con intereses desde la mora del propietario.