Alquiler en junio: qué actualización corresponde según tu contrato

En junio de 2026, los contratos de alquiler en Mendoza y en todo el país entran en uno de los momentos de mayor confusión: conviven tres sistemas de actualización distintos según cuándo se firmó cada contrato, y muchos propietarios o inmobiliarias aprovechan ese desorden para aplicar aumentos que no corresponden. Si estás por pagar la actualización de junio, antes de transferir leé esto.

Los tres regímenes en juego hoy

Desde que el DNU 70/2023 derogó la Ley de Alquileres el 29 de diciembre de 2023, conviven en Argentina tres marcos distintos:

• Contratos bajo Ley 27.551 (firmados antes del 17 de octubre de 2023): Se actualizan una vez al año con el Índice para Contratos de Locación (ICL) que publica el Banco Central. La actualización anual acumulada a junio de 2026 ronda el 78%. Estos contratos están llegando a su vencimiento: muchos de los que firmaron bajo este régimen ya no tienen amparo de la ley derogada y deben negociar uno nuevo.
• Contratos bajo Ley 27.737 (firmados entre octubre y diciembre de 2023): Se ajustan cada seis meses mediante el Coeficiente Casa Propia (CCP). Son pocos pero existen, y el ajuste de junio no es libre: lo determina el índice oficial.
• Contratos post-DNU (firmados desde enero de 2024 en adelante): Rigen por lo que pactaron las partes. La modalidad más extendida en Mendoza es actualización trimestral por IPC. Tomando la inflación de marzo, abril y mayo de 2026, la suba acumulada para el ciclo de junio ronda el 9,12%: un alquiler de $850.000 pasa a unos $927.500 para el siguiente trimestre.

Lo que el propietario no puede pedirte en ningún caso

Con o sin ley, hay reglas que el Código Civil y Comercial no derogó y que protegen al inquilino de vivienda familiar:

• No puede aplicarte indexaciones distintas a las pactadas en el contrato sin tu acuerdo escrito.
• No puede exigirte garantías que no estaban en el contrato original al momento de la renovación.
• No puede subirte el alquiler antes del período de actualización pactado: si el contrato dice cada tres meses, el aumento solo puede venir a los tres meses.
• No puede presionarte a rescindir si el contrato sigue vigente: tenés derecho a quedarte hasta el vencimiento.

El mercado en Mendoza: más oferta, no necesariamente mejores condiciones

La derogación de la ley efectivamente disparó la oferta en Mendoza: los avisos de propiedades en alquiler crecieron más del 240% según registros inmobiliarios locales. Pero más oferta no significó alquileres más accesibles para quienes los necesitan. Los precios en el Gran Mendoza siguen altos: un departamento de un dormitorio parte de $180.000 mensuales; dos dormitorios, de $250.000; tres dormitorios, de $320.000, dependiendo de la zona.

Muchos contratos nuevos se pactaron total o parcialmente en dólares, lo que los desconecta del salario real del inquilino y genera una zona gris legal que conviene conocer antes de firmar. Como señaló esta semana la Universidad Nacional de Cuyo, a más de 18 meses de la derogación, quienes alquilan “siguen rehenes del mercado” ―sin índice oficial de referencia ni plazo mínimo garantizado.

Qué herramientas concretas tenés hoy

Si tu propietario o inmobiliaria pretende aplicar un aumento que no corresponde según tu contrato, no estás desamparado:

1. Pedí el detalle escrito. Qué índice aplicaron, a qué período corresponde, cuál es la cifra base. Si no pueden justificarlo documentadamente, no estás obligado a pagarlo.
2. Presentá una denuncia en Defensa del Consumidor de Mendoza. El alquiler de vivienda familiar queda alcanzado por la Ley 24.240, que prohíbe las cláusulas abusivas en contratos de adhesión. El trámite es gratuito y no requiere abogado.
3. Revisá si tu contrato es anterior al 17 de octubre de 2023. Si es así, el ICL del BCRA es el único índice válido para la actualización anual y nadie puede cambiarlo sin tu consentimiento explícito.
4. No firmes ninguna rescisión anticipada bajo presión. Consultá antes: muchos dueños presionan para que el inquilino “se vaya voluntariamente” cuando en realidad el contrato aún los protege.

Fuentes: Ámbito Financiero; El Destape; Unidiversidad UNCUYO; Mendoza Post; Río Negro.

El caos normativo no te deja sin derechos: te deja sin información. Si tenés dudas sobre qué actualización corresponde a tu contrato de junio, o si la inmobiliaria está aplicando cargos que no corresponden, escribime y lo vemos juntos.

Base legal

• Ley 27.551 — Para contratos firmados antes del 17 de octubre de 2023, la actualización se realiza una vez al año exclusivamente por el ICL publicado por el BCRA. Ningún propietario puede cambiar ese índice sin acuerdo escrito del inquilino. Ley 27.551 en Infoleg
• DNU 70/2023 — Para contratos firmados a partir de enero de 2024, rige lo que las partes pactaron: índice, periodicidad y monto base deben estar expresamente escritos. Ninguna actualización fuera de lo pactado es exigible. DNU 70/2023 en Boletín Oficial
• Ley 24.240 art. 37 — El alquiler habitacional intermediado por inmobiliaria es una relación de consumo. Las cláusulas que impongan índices distintos a los pactados o que permitan aumentos unilaterales son abusivas y nulas.

Preguntas frecuentes

¿Cómo sé qué índice de actualización corresponde a mi alquiler de junio?

Depende de cuándo firmaste. Si fue antes del 17 de octubre de 2023: ICL del BCRA, una vez al año. Si fue entre octubre y diciembre de 2023: Coeficiente Casa Propia (CCP), cada seis meses. Si fue desde enero de 2024: lo que dice tu contrato. Si el contrato no especifica índice y periodicidad, la cláusula de actualización es ambigua y podés impugnar cualquier aumento que no puedas verificar. Consultá el ICL de julio 2026 y cómo verificarlo en el BCRA.

¿Puede la inmobiliaria aplicarme IPC si mi contrato es del 2022?

No. Los contratos firmados antes del 17 de octubre de 2023 se rigen por la Ley 27.551 y el único índice válido es el ICL del BCRA, aplicado una vez al año en la fecha de aniversario del contrato. Si la inmobiliaria o el propietario aplica IPC u otro índice sin tu consentimiento escrito, ese aumento no tiene respaldo legal y podés impugnarlo formalmente.

¿Qué pasa si el propietario quiere un aumento fuera del período pactado?

No está habilitado a exigirlo. El precio solo puede ajustarse en la fecha y según el índice pactados en el contrato. Si te presionan para pagar más antes de que corresponda, respondé por escrito citando la cláusula del contrato e indicando que el aumento no procede. Si la presión persiste, presentá una denuncia en Defensa del Consumidor de Mendoza: el trámite es gratuito.

¿Tengo derecho a quedarme aunque no firme un nuevo contrato al vencer el plazo?

No automáticamente: el vencimiento del contrato extingue el derecho de uso. Lo que sí podés hacer es negociar la renovación con tiempo y en condiciones favorables. Conocé qué podés negociar y qué nunca podés ceder al renovar para no firmar en desventaja.