Comodato de inmueble: modelo de contrato y claves legales

Cada semana llegan al estudio casos que empiezan igual: alguien le prestó un inmueble a un familiar o amigo sin cobrarle nada, de palabra y con confianza. Meses —o años— después, quien ocupa la propiedad no quiere irse, dice que pagó algo en algún momento, o directamente alega que hay una locación. Lo que era un gesto de buena fe se convirtió en un juicio.

La figura que evita ese problema se llama comodato. Está en el Código Civil y Comercial (arts. 1533 a 1547, Ley 26.994) y es, en términos simples, el contrato para prestar gratuitamente un inmueble. Sin ese papel firmado, la parte que prestó queda en una posición muy difícil para recuperar lo suyo.

¿Qué es el comodato y por qué importa diferenciarlo del alquiler?

El artículo 1533 del CCyC lo define con precisión: hay comodato cuando una parte entrega a otra una cosa —mueble o inmueble— para que se sirva de ella gratuitamente y la restituya al finalizar el plazo. La gratuidad es la clave. Si existe cualquier pago de dinero —aunque sea mínimo, aunque se llame “contribución a los gastos”— eso ya no es comodato: es locación, con todas las protecciones legales que la ley le da al inquilino.

Esto importa porque las reglas son distintas:

• En el comodato, el comodante (quien presta) puede pedir la restitución anticipada si necesita el inmueble por una causa urgente no prevista, o si el comodatario lo usa para un fin distinto al pactado (art. 1539 CCyC).
• El comodatario (quien recibe el préstamo) no adquiere ningún derecho real sobre la propiedad y no puede subarrendar ni ceder sin autorización.
• Los gastos ordinarios de conservación y los servicios corren por cuenta del comodatario durante toda la vigencia (art. 1536 CCyC).

¿Tiene que ser escrito?

El CCyC no lo exige. Pero un comodato verbal es un problema esperando suceder. Sin documento firmado, no podés probar el plazo acordado, el destino del uso ni la gratuidad. Si el ocupante dice que alguna vez “pagó algo”, un juez va a tener que resolver en base a indicios. La regla práctica es sencilla: si prestás un inmueble, aunque sea a un hijo o a un hermano, hacelo por escrito. La formalidad protege la relación, no la complica.

Te recomiendo además adjuntar al contrato un acta de entrega con el estado del inmueble al momento de la entrega. Eso cierra la discusión sobre daños al momento de la restitución.

Qué tiene que decir el contrato: 6 cláusulas que no pueden faltar

1. Identificación de las partes. Nombre completo, DNI/CUIL y domicilio real de comodante y comodatario.
2. Descripción del inmueble. Dirección exacta, número de partida catastral si se conoce, superficie. Si hay muebles o equipamiento incluido, listarlos.
3. Plazo. El CCyC admite plazo cierto o indeterminado. Si no hay plazo, el comodante puede pedir la restitución en cualquier momento; si hay plazo, debe respetarlo salvo las causales del art. 1539. Siempre es mejor pactar un plazo.
4. Destino del uso. Para qué se va a usar el inmueble: vivienda familiar, depósito, consultorio. El uso fuera de lo pactado es causal de restitución anticipada.
5. Gastos y servicios. Quién paga electricidad, gas, agua, ABL y tasas municipales. La ley pone los gastos ordinarios en cabeza del comodatario; aun así, conviene dejarlo escrito para evitar discusiones.
6. Prohibición de subarrendar. El comodatario no puede ceder ni prestar el inmueble a terceros sin autorización expresa del comodante.

Qué pasa si el comodatario no devuelve el inmueble

Si venció el plazo o el comodante notificó fehacientemente la voluntad de recuperar el inmueble (en el caso de plazo indeterminado) y el comodatario no restituye, corresponde una acción judicial de restitución del bien. No aplica el procedimiento de desalojo locativo: el fundamento es el incumplimiento contractual del comodato.

El primer paso antes de ir a la Justicia es siempre una carta documento intimando la restitución con un plazo de 15 a 30 días. Esa pieza establece fecha cierta, constituye en mora al ocupante y es la prueba central del proceso judicial posterior. Sin contrato escrito, esa carta documento pierde mucho de su fuerza.

Una diferencia importante con la rescisión anticipada en una locación: en el comodato no hay preaviso mínimo legal fijado por ley de alquileres ni indemnización tarifada. Los plazos los define el contrato o, en su defecto, el juez según las circunstancias.

Modelo de contrato de comodato de inmueble

Este modelo está basado en los artículos 1533 a 1547 del CCyC. Completá los campos entre [CORCHETES]. Para contratos de más de un año o cuando hay mejoras comprometidas, recomiendo la certificación notarial de firmas.

CONTRATO DE COMODATO DE INMUEBLE

En la ciudad de [CIUDAD], Provincia de [PROVINCIA], a los [DÍA] días del mes de [MES] de [AÑO], entre:

COMODANTE: [NOMBRE Y APELLIDO COMPLETO], DNI N° [NÚMERO], CUIL [NÚMERO], con domicilio real en [DOMICILIO COMPLETO]; en adelante "el/la comodante".

COMODATARIO/A: [NOMBRE Y APELLIDO COMPLETO], DNI N° [NÚMERO], CUIL [NÚMERO], con domicilio real en [DOMICILIO COMPLETO]; en adelante "el/la comodatario/a".

Ambas partes celebran el presente Contrato de Comodato conforme a los arts. 1533 y siguientes del Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994), bajo las cláusulas siguientes:

PRIMERA – OBJETO
El/la comodante entrega en comodato gratuito al/a la comodatario/a el inmueble ubicado en [DIRECCIÓN COMPLETA], Partido/Departamento de [PARTIDO O DEPARTAMENTO], Provincia de [PROVINCIA], Partida Catastral N° [NÚMERO, si se conoce], para uso exclusivo de [DESTINO: ej. "vivienda familiar del/de la comodatario/a"].

SEGUNDA – GRATUIDAD
El presente contrato es de naturaleza gratuita. El/la comodatario/a no abonará suma alguna en concepto de alquiler ni compensación económica. El pago de servicios e impuestos a cargo del comodatario/a (cláusula QUINTA) no altera la naturaleza gratuita del comodato.

TERCERA – PLAZO
El comodato se pacta por el plazo de [INDICAR: ej. "UN (1) AÑO" / "SEIS (6) MESES" / "TIEMPO INDETERMINADO"], a contar desde la fecha de entrega del inmueble.
[Opción A – plazo cierto:] Al vencimiento, el/la comodatario/a restituirá el inmueble sin necesidad de intimación previa.
[Opción B – plazo indeterminado:] El/la comodante podrá solicitar la restitución en cualquier momento, notificando con [30 / 60] días de anticipación por medio fehaciente.

CUARTA – ESTADO DEL INMUEBLE
El/la comodatario/a declara recibir el inmueble en el estado descripto en el Acta de Entrega que se firma en este acto como Anexo I y que integra el presente contrato.

QUINTA – GASTOS Y SERVICIOS
Los gastos ordinarios de conservación y los servicios de [AGUA / LUZ / GAS / ABL / TASAS MUNICIPALES / EXPENSAS, según corresponda] estarán a cargo del/de la comodatario/a durante toda la vigencia del contrato (art. 1536, inc. b), CCyC).

SEXTA – PROHIBICIONES
El/la comodatario/a no podrá:
a) subarrendar, ceder ni prestar el inmueble a terceros sin autorización expresa y escrita del/de la comodante;
b) realizar obras o modificaciones sin consentimiento previo del/de la comodante;
c) usar el inmueble para un destino distinto al indicado en la cláusula PRIMERA.

SÉPTIMA – RESTITUCIÓN ANTICIPADA
El/la comodante podrá exigir la restitución anticipada del inmueble en los supuestos del art. 1539 CCyC, en particular: a) si lo necesita por circunstancia imprevista y urgente; b) si el/la comodatario/a lo usa para destino distinto al pactado o incumple alguna obligación del presente contrato.

OCTAVA – MEJORAS
Las mejoras necesarias para conservar el inmueble podrán ser reclamadas por el/la comodatario/a. Las mejoras útiles o suntuarias realizadas sin autorización expresa del/de la comodante no serán reembolsables (art. 1536, inc. c), CCyC).

NOVENA – DOMICILIOS LEGALES Y JURISDICCIÓN
Las partes constituyen domicilios legales en los indicados al inicio. Para cualquier controversia que no se resuelva de manera extrajudicial, se someten a la jurisdicción de los tribunales ordinarios de [CIUDAD / PROVINCIA].

Se firman [DOS (2)] ejemplares de igual tenor y a un solo efecto.

________________________________          ________________________________
Firma COMODANTE                                     Firma COMODATARIO/A
[NOMBRE Y DNI]                                           [NOMBRE Y DNI]

Base legal

• CCyC art. 1533 (Ley 26.994) — define el comodato: entrega gratuita de cosa no fungible para su uso y restitución — Código Civil y Comercial en Infoleg
• CCyC art. 1536 — obligaciones del comodatario: usar conforme al destino, pagar gastos ordinarios, no reclamar mejoras no autorizadas, restituir la cosa.
• CCyC art. 1539 — causales de restitución anticipada por el comodante: circunstancia imprevista y urgente, o uso del inmueble para destino distinto al pactado.

Preguntas frecuentes

¿El comodato vence solo o hay que hacer algún trámite?

Si tiene plazo cierto, vence solo al cumplirse el término y el comodatario debe restituir sin necesidad de trámite previo. Si es de plazo indeterminado, el comodante debe notificar fehacientemente la voluntad de recuperar el inmueble; desde esa notificación corre el plazo que las partes hayan pactado o, a falta de acuerdo, uno razonable según las circunstancias.

¿El comodatario puede reclamar que le paguen las mejoras que hizo?

Solo las mejoras necesarias para conservar la cosa. Las mejoras útiles o suntuarias —las que aumentan el valor o el confort del inmueble— realizadas sin autorización expresa del comodante no son reembolsables, conforme el art. 1536, inc. c), del CCyC.

¿Hay que registrar el contrato de comodato en ARCA o ante AFIP?

No. El comodato no es una locación ni genera renta imponible para el comodante, por lo que no está sujeto al régimen de registración de contratos de alquiler. Si en algún momento se acredita que hubo pago de dinero —aunque fuera mínimo—, la figura se convierte en locación y sí aplica la obligación de registrar.

¿Qué hago si el comodatario no devuelve el inmueble al vencimiento?

El primer paso es una carta documento intimando la restitución con un plazo de 15 a 30 días. Si no cumple, corresponde iniciar una acción judicial de restitución del bien fundada en el incumplimiento del contrato de comodato. El contrato escrito y el acta de entrega son la prueba esencial de ese proceso; sin ellos, probar el plazo y la gratuidad se vuelve mucho más difícil.