Salir antes del alquiler: cuánto pagás y cómo notificar (con modelo)

Querés dejar el alquiler antes de que venza el contrato. El propietario dice que tenés que pagar dos o tres meses de penalidad. ¿Es cierto? No necesariamente. Desde diciembre de 2023, la ley fija un techo claro: el 10% del saldo de alquiler que te quedaba por pagar. Te explico cómo calcularlo, cómo notificarlo y qué hacer si el dueño complica la entrega.

Lo primero: ¿cuándo firmaste el contrato?

La respuesta cambia según la fecha de tu contrato. El DNU 70/2023 (en vigor desde el 29 de diciembre de 2023) modificó el art. 1221 del Código Civil y Comercial y cambió las reglas de rescisión anticipada. Solo aplica a contratos firmados a partir de esa fecha. Si el tuyo es anterior, te rigen las reglas de la Ley 27.551, art. 8.

Contratos firmados desde el 29/12/2023 (DNU 70/2023)

Bajo este régimen podés rescindir en cualquier momento del contrato: no hay plazo mínimo de permanencia. La única consecuencia económica es una indemnización equivalente al 10% del saldo de alquiler futuro, calculado desde la fecha en que notificás hasta el vencimiento original del contrato.

Cómo calcular lo que corresponde

Tomá el alquiler mensual vigente al momento de la notificación y multiplicalo por los meses que faltan. El 10% de ese total es el techo legal: el locador no puede exigirte más.

Ejemplo: alquiler de $600.000/mes, faltan 8 meses → saldo = $4.800.000 → indemnización máxima = $480.000.

Paso a paso para rescindir

1. Notificá en forma fehaciente. Carta documento o telegrama, enviados por correo (OCA o Correo Argentino). También vale el email si el contrato lo habilitó expresamente. El chat de WhatsApp o el mensaje de texto no tienen valor fehaciente por sí solos.
2. El locador no puede negarse. La rescisión es un derecho unilateral del inquilino (CCyC art. 1221). El propietario puede reclamar la indemnización del 10%, pero no puede impedirte entregar el inmueble ni obligarte a continuar el contrato.
3. Coordiná la entrega de llaves. Acordá fecha y hora. Labrá un acta firmada por ambas partes con el estado del inmueble. Acá encontrás el modelo de acta de entrega de llaves y qué tiene que decir para que te proteja.
4. Exigí la devolución del depósito. El depósito es un concepto distinto a la indemnización del 10%: garantiza los daños al inmueble. El locador no puede retenerlo para compensar la penalidad sin tu acuerdo expreso.

Contratos firmados antes del 29/12/2023 (Ley 27.551, art. 8)

• Podés rescindir desde el primer día del séptimo mes de contrato (no antes).
• Si lo hacés antes de cumplir el primer año: indemnización equivalente a un mes y medio de alquiler vigente.
• Si lo hacés después del primer año: indemnización equivalente a un mes de alquiler vigente.
• En ambos casos, la notificación debe ser fehaciente.

Si el locador incurrió en incumplimiento grave (por ejemplo, se negó a realizar reparaciones urgentes que le son propias), puede existir derecho a rescindir sin indemnización, al amparo del art. 1203 del CCyC. Ese análisis requiere evaluar el caso concreto.

Modelo de notificación de rescisión anticipada

Usá este texto para la carta documento o el telegrama. Reemplazá todo lo que está entre [CORCHETES]:

[CIUDAD], [FECHA]

A: [NOMBRE COMPLETO DEL LOCADOR / PROPIETARIO]
[DOMICILIO DEL LOCADOR]

Me dirijo a Ud. en mi carácter de locatario/a del inmueble ubicado en
[DIRECCIÓN COMPLETA DEL INMUEBLE ALQUILADO], en virtud del contrato de
locación celebrado con fecha [FECHA DE FIRMA DEL CONTRATO].

Por medio de la presente, en ejercicio del derecho que me confiere el
artículo 1221 del Código Civil y Comercial de la Nación [o el art. 8 de
la Ley 27.551, si el contrato fue firmado antes del 29/12/2023],
NOTIFICO fehacientemente mi voluntad de RESCINDIR ANTICIPADAMENTE el
contrato de locación, con efecto a partir del día [FECHA PROPUESTA DE
ENTREGA DEL INMUEBLE].

Abonaré la indemnización que legalmente corresponda. Solicito se
coordine la recepción del inmueble en la fecha indicada y la posterior
devolución del depósito de garantía.

[NOMBRE Y APELLIDO DEL LOCATARIO/A]
[DNI]
[TELÉFONO / EMAIL]

Base legal

• CCyC art. 1221 (modificado por DNU 70/2023) — derecho del inquilino a rescindir en cualquier momento pagando el 10% del saldo futuro, sin plazo mínimo de permanencia. Análisis del régimen DNU en Inquilinos Agrupados.
• Ley 27.551, art. 8 — rescisión para contratos anteriores al 29/12/2023: desde el séptimo mes; 1,5 meses antes del primer año, 1 mes después. Ley 27.551 en Infoleg.
• CN art. 42 — protección del consumidor/usuario en las relaciones de consumo, incluidas las locaciones de vivienda.

Preguntas frecuentes

¿Puedo irme antes de los seis meses si firmé con el DNU 70/2023?

Sí. El DNU 70/2023 eliminó el requisito de los seis meses mínimos. Podés rescindir desde el primer mes, notificando fehacientemente y pagando el 10% del saldo de alquiler restante.

¿El propietario puede negarse a aceptar mi rescisión?

No. La rescisión anticipada es un derecho unilateral del inquilino (CCyC art. 1221). El locador puede reclamar la indemnización que corresponda, pero no puede obligarte a continuar el contrato ni negarse a recibir el inmueble.

¿Cómo calculo el 10% si el alquiler tiene ajuste periódico?

Se toma el valor del alquiler mensual vigente al momento de la notificación y se lo multiplica por los meses restantes. El 10% se calcula sobre ese total. No se proyectan ajustes futuros.

¿El depósito se descuenta de la indemnización del 10%?

No. Son conceptos independientes. La indemnización corresponde por rescindir antes de tiempo; el depósito garantiza los daños al inmueble. El locador no puede retener el depósito automáticamente para cubrir la penalidad.