Comodato de inmueble: qué es, derechos y modelo de contrato

Uno de los arreglos más comunes entre familias argentinas no tiene nombre en el lenguaje cotidiano, pero la ley lo conoce bien: alguien presta una casa o departamento sin cobrar nada, el otro la usa y la devuelve cuando corresponda. Eso es un comodato. La mayoría lo hace de palabra y en confianza. El problema aparece cuando algo falla: el que prestó necesita la casa de urgencia, el que vive no quiere irse, o un banco pide documentación que no existe.

Te explico qué es, qué dice la ley, cuáles son los derechos de cada parte y te dejo un modelo de contrato listo para adaptar.

¿Qué es el comodato?

El comodato es el contrato por el que una parte —el comodante— entrega gratuitamente a otra —el comodatario— el uso de un bien no fungible, en este caso un inmueble, con la obligación de devolverlo al vencer el plazo. La nota esencial es la gratuidad: si hay cualquier pago de por medio, aunque sea mínimo, ya no es comodato sino locación, y eso activa un régimen legal completamente distinto.

El comodato está regulado en los artículos 1533 a 1541 del Código Civil y Comercial de la Nación. El contrato puede ser verbal, pero probarlo sin papel es prácticamente imposible y casi siempre termina en conflicto.

Por qué conviene firmarlo por escrito

Cada semana recibo consultas por situaciones que se podrían haber evitado con un contrato firmado. Los escenarios más frecuentes:

• El comodatario alega que hubo una donación o que pagó algo, lo que lo convertiría en locatario con otros derechos.
• El banco, la AFIP o un organismo público exige acreditar el domicilio del comodatario con documentación formal.
• El comodante fallece y los herederos desconocen los términos del acuerdo o directamente no quieren respetarlo.
• El comodatario hace reformas sin autorización y luego reclama compensación.
• Hay disputa sobre quién paga los servicios, las expensas o los gastos de mantenimiento.

Un contrato escrito y firmado —idealmente con firmas certificadas ante escribano o banco— resuelve todos estos conflictos antes de que aparezcan. También es la base para iniciar un desalojo si el comodatario no restituye el inmueble al vencimiento.

Obligaciones y derechos de cada parte

El comodatario (quien usa el inmueble) está obligado a:

• Usar la cosa solo para el destino convenido (art. 1535 inc. a CCyC).
• Conservarla en buen estado y pagar los gastos ordinarios de uso: servicios, expensas, mantenimiento cotidiano (art. 1535 inc. e CCyC).
• No ceder, prestar ni subarrendar el inmueble sin autorización escrita del comodante (art. 1535 inc. d CCyC).
• Restituirlo al vencimiento del plazo o cuando el comodante lo requiera legalmente.

El comodante (quien presta el inmueble) tiene derecho a:

• Pedir la restitución anticipada si surge una necesidad urgente e imprevista del bien (art. 1539 CCyC). No basta con que sea conveniente: la necesidad tiene que ser real, sobreviniente y no previsible al momento de firmar.
• Recuperar el bien a la muerte del comodatario, si el contrato se pactó en consideración a su persona (art. 1540 CCyC).

Un punto que muchos comodantes desconocen: si no se fijó plazo, no pueden pedir la devolución de un día para el otro. El CCyC exige dar un tiempo razonable para que el comodatario pueda resolver su situación habitacional. Motivo de más para fijar el plazo desde el inicio.

Si el comodatario no devuelve el inmueble

Vencido el contrato y ante la negativa de restituir, el comodante puede iniciar una acción de desalojo. En Mendoza, los plazos son más breves cuando hay contrato escrito con plazo vencido que cuando hay que probar la relación jurídica verbalmente. Antes de ir a la justicia, lo recomendable es enviar una carta documento intimando la restitución: deja constancia fehaciente, le da un plazo formal y es el primer paso procesal si el asunto llega al juzgado. Si querés saber más sobre el acta de entrega del inmueble, mirá también la guía sobre entrega de llaves en alquiler, que tiene pasos aplicables a cualquier entrega de inmueble.

Modelo de contrato de comodato de inmueble

Completá los datos entre [CORCHETES]. Recomiendo firmarlo con dos testigos o con firmas certificadas.

Base legal

• CCyC Art. 1533 — Define el comodato: entrega gratuita de una cosa no fungible con obligación de restituirla. Código Civil y Comercial (Infoleg).
• CCyC Art. 1535 — Obligaciones del comodatario: usar la cosa para el destino convenido, conservarla, abonar los gastos ordinarios, prohibición de ceder sin autorización.
• CCyC Art. 1539 — Restitución anticipada por el comodante: solo procede ante necesidad urgente e imprevista sobreviniente, no ante mera conveniencia.

Preguntas frecuentes

¿El contrato de comodato debe hacerse ante escribano?

No es obligatorio. El Código Civil y Comercial no exige escritura pública para el comodato de inmuebles. Un contrato privado firmado y con firmas certificadas es válido y suficiente para probar la relación en juicio.

¿El comodatario puede ser desalojado si no hay plazo pactado?

Sí, pero no de un día para el otro. Sin plazo, el comodante puede pedir la restitución, pero la ley exige conceder un tiempo razonable al comodatario para resolver su situación habitacional. Por eso, siempre conviene fijar el plazo desde el inicio.

¿Quién paga la luz, el gas y las expensas en un comodato?

Por ley (art. 1535 inc. e CCyC), los gastos ordinarios de uso y conservación son a cargo del comodatario. Esto incluye servicios públicos y expensas comunes. Los gastos extraordinarios o reparaciones estructurales son del comodante, salvo que se pacte otra cosa en el contrato.

¿Puede el comodatario reclamar el valor de las mejoras que hizo?

Solo si las mejoras fueron autorizadas por escrito y se pactó expresamente una compensación. Sin ese acuerdo, el comodatario no tiene derecho a reclamar su valor: las mejoras quedan incorporadas al inmueble a favor del comodante.