Comodato de inmueble: modelo CCyC y derechos de las partes

Cada semana llega al estudio una variante del mismo problema: alguien prestó una casa a un familiar o amigo, no firmaron nada “porque nos conocemos”, y años después el que prestó ya no puede recuperar su propiedad. O al revés: el que vive ahí hizo mejoras y ahora el dueño quiere que se vaya sin compensar nada. El comodato es el contrato que regula exactamente esa situación. Está en el Código Civil y Comercial (arts. 1533 y ss., Ley 26.994) y tiene reglas claras. Sin papel firmado, esas reglas igual se aplican, pero probarlas se vuelve una pelea innecesaria —y costosa.

¿Qué es el comodato y en qué se diferencia del alquiler?

El comodato es el contrato por el cual una persona —el comodante— entrega a otra —el comodatario— un bien no fungible, como una casa o un departamento, para que lo use por un tiempo determinado o para un fin específico, y lo devuelva al terminar. La diferencia fundamental con el alquiler es una sola: el comodato es gratuito. Si hay precio, aunque sea simbólico, la ley lo convierte automáticamente en locación. Eso importa: si fijás un “alquiler” de $1 sin saber lo que firmás, activás un régimen legal completamente distinto, con todos los derechos y obligaciones que eso implica para ambas partes.

Cuándo conviene formalizar el comodato por escrito

Siempre que el préstamo sea de un inmueble por más de 30 días. Las situaciones más comunes en las que lo veo:

• Prestás tu departamento a un hijo, sobrino o amigo mientras se estabiliza económicamente.
• Una empresa le cede un inmueble a un empleado como parte de los beneficios del puesto.
• Prestás el local a un familiar para que arranque un emprendimiento.
• Acordás que alguien cuide la propiedad mientras vos estás en otro lugar.

Sin contrato firmado, si el comodatario no quiere irse, el comodante tiene que iniciar un juicio de desalojo donde deberá probar desde cero que no hubo alquiler, que nunca existió precio y cuál era el acuerdo original. Con el contrato, eso ya está probado desde el día uno.

Obligaciones del comodatario (el que usa el bien)

• Usar el inmueble solo para el destino acordado. Si el contrato dice “vivienda familiar”, no puede montar un comercio.
• Conservarlo en buen estado y pagar los gastos ordinarios: luz, gas, agua, ABL o equivalentes.
• No ceder el uso ni subcomodar sin autorización escrita del comodante.
• Restituirlo al vencimiento del plazo, o antes si el comodante acredita una necesidad urgente e imprevista —el CCyC habilita esa excepción—.
• Devolver el inmueble en el mismo estado en que lo recibió, salvo deterioro por uso normal.

Obligaciones del comodante (el que presta)

• Entregar el inmueble en condiciones adecuadas para el uso pactado.
• Hacerse cargo de los gastos extraordinarios necesarios para conservar la cosa —reparaciones estructurales, por ejemplo— que no sean consecuencia del mal uso del comodatario.
• Respetar el plazo acordado: salvo la excepción de urgencia imprevisible debidamente acreditada, no puede reclamar el inmueble antes de tiempo.

Cómo termina el comodato y qué pasa si no devuelven

El contrato se extingue por:

1. Vencimiento del plazo pactado.
2. Acuerdo mutuo de las partes.
3. Incumplimiento del comodatario (uso indebido, falta de conservación).
4. Necesidad urgente e imprevista del comodante, acreditada fehacientemente.
5. Muerte del comodatario, si el contrato fue celebrado en función de su persona.

Si el comodatario no devuelve el inmueble al vencimiento, el comodante puede iniciar una acción de desalojo por vencimiento de contrato. Con el documento escrito, el proceso es mucho más corto y predecible. Ojo: si el comodatario realizó mejoras sin autorización, no puede retener el inmueble hasta que le paguen. Puede reclamar el valor de mejoras necesarias, pero no bloquear la restitución.

Para documentar el estado del inmueble al momento de la entrega, siempre recomiendo hacer un acta de entrega con inventario firmada por ambas partes, aunque no haya alquiler de por medio. Y si necesitás salir antes del plazo acordado, leé primero qué implica rescindir anticipadamente un contrato de uso de inmueble.

Modelo de contrato de comodato de inmueble

Este modelo sigue las disposiciones del CCyC (Ley 26.994). Completá los campos entre corchetes y firmá dos ejemplares: uno para cada parte.

CONTRATO DE COMODATO

En la ciudad de [CIUDAD], Provincia de [PROVINCIA], a los [DÍA] días del mes de [MES] de [AÑO], entre:

COMODANTE: [NOMBRE COMPLETO], DNI N° [DNI], con domicilio en [DOMICILIO COMPLETO], en adelante "el Comodante"; y

COMODATARIO: [NOMBRE COMPLETO], DNI N° [DNI], con domicilio en [DOMICILIO COMPLETO], en adelante "el Comodatario".

Las partes acuerdan celebrar el presente contrato de comodato conforme a las siguientes cláusulas:

PRIMERA — OBJETO
El Comodante entrega en comodato gratuito al Comodatario el inmueble ubicado en [DIRECCIÓN COMPLETA, piso/depto si corresponde], Localidad de [LOCALIDAD], Provincia de [PROVINCIA], con nomenclatura catastral [DATOS CATASTRALES O "sin datos registrados"].

SEGUNDA — DESTINO
El inmueble se destina exclusivamente a [VIVIENDA FAMILIAR / OFICINA / USO COMERCIAL / descripción precisa]. Queda prohibido todo uso distinto sin autorización previa y escrita del Comodante.

TERCERA — PLAZO
El presente comodato se celebra por el plazo de [CANTIDAD] meses/años, con inicio el [FECHA DE INICIO] y vencimiento el [FECHA DE VENCIMIENTO]. Vencido el plazo, el Comodatario deberá restituir el inmueble de pleno derecho, sin necesidad de intimación previa.

CUARTA — GASTOS ORDINARIOS
Los gastos ordinarios de uso y conservación (electricidad, gas, agua, tasas municipales, expensas comunes si corresponde) estarán a cargo exclusivo del Comodatario.

QUINTA — MEJORAS
El Comodatario no podrá realizar obras ni modificaciones sin autorización escrita del Comodante. Las mejoras que se autoricen quedarán incorporadas al inmueble sin derecho a reembolso, salvo pacto escrito en contrario.

SEXTA — PROHIBICIÓN DE CESIÓN
El Comodatario no podrá ceder el uso, subcomodar ni locar el inmueble a terceros sin autorización escrita del Comodante.

SÉPTIMA — ESTADO DEL INMUEBLE
El Comodatario declara recibir el inmueble en buen estado de conservación, conforme al inventario y/o acta de entrega adjunta de fecha [FECHA]. Al momento de la restitución, deberá devolverlo en igual estado, salvo deterioro por uso normal.

OCTAVA — RESTITUCIÓN
Al vencimiento del plazo, o ante cualquier causal de extinción del contrato, el Comodatario restituirá el inmueble libre de ocupantes y de bienes propios. Se labrará acta de entrega firmada por ambas partes.

NOVENA — PRÓRROGA
El contrato podrá prorrogarse por acuerdo escrito celebrado antes del vencimiento del plazo original.

DÉCIMA — DOMICILIOS ESPECIALES
Las partes constituyen domicilios especiales en los indicados en el encabezamiento del presente.

DÉCIMA PRIMERA — LEY APLICABLE
Este contrato se rige por las disposiciones del Código Civil y Comercial de la Nación (Ley 26.994).

En prueba de conformidad se firman dos (2) ejemplares de igual tenor y a un solo efecto.

_________________________          _________________________
COMODANTE                          COMODATARIO
[NOMBRE]                           [NOMBRE]
DNI [N°]                           DNI [N°]

Base legal

• CCyC (Ley 26.994), arts. 1533 y ss. — Régimen completo del contrato de comodato: concepto, gratuidad, obligaciones de comodante y comodatario, extinción y restitución. Texto completo en Infoleg.
• CN art. 17 — Garantía constitucional del derecho de propiedad; base para exigir la restitución ante incumplimiento.
• Ley 24.240, art. 37 — Si el comodato involucra una relación de consumo (empresa que presta bien a un consumidor), las cláusulas que limiten derechos del consumidor son nulas de pleno derecho.

Preguntas frecuentes

¿El comodato tiene que ser escrito para ser válido?

No, el CCyC no exige la forma escrita. Pero sin contrato firmado, probar el acuerdo y sus condiciones depende de testigos y otros medios de prueba. Si hay un inmueble de por medio, el escrito es imprescindible para evitar conflictos futuros.

¿Cuánto tiempo puede durar un comodato de inmueble?

El CCyC no fija un plazo máximo. Las partes lo acuerdan libremente. Si no se pactó plazo, el comodante puede reclamar la restitución cuando acredite una necesidad, y el comodatario debe devolver en un tiempo razonable según las circunstancias.

¿Qué pasa si el comodatario no devuelve el inmueble al vencimiento?

El comodante puede iniciar una acción judicial de desalojo por vencimiento de contrato. Con el contrato escrito y debidamente firmado, el proceso es significativamente más rápido. Si hubo daños al inmueble, puede reclamar indemnización adicionalmente.

¿El comodatario puede negarse a devolver el inmueble porque hizo mejoras?

No. El comodatario no puede retener el inmueble como garantía de cobro de mejoras. Puede iniciar una acción para reclamar el valor de las mejoras necesarias, pero eso no lo habilita a bloquear la restitución del bien.