Rescisión anticipada del alquiler: cuánto pagás y cómo notificar (con modelo)

Cada semana recibo la misma consulta con distintos nombres: alguien firmó un alquiler, las cosas cambiaron —un trabajo que se fue, una pareja que se separó, una mudanza imprevista— y ahora quiere salir antes de que venza el contrato. La primera pregunta siempre es la misma: ¿me van a cobrar todo lo que queda?

La respuesta corta es no. La ley te da el derecho a rescindir anticipadamente, y el costo depende de cuándo lo hacés. Pero hay condiciones concretas que conviene conocer antes de mandar cualquier mensaje al propietario o a la inmobiliaria.

Qué cambió con el DNU 70/2023

Hasta diciembre de 2023 regía la Ley 27.551, que le permitía al inquilino salir sin pagar indemnización si avisaba con 30 días de anticipación una vez pasados los primeros 6 meses del contrato. Esa ley fue derogada por el DNU 70/2023, publicado el 21 de diciembre de 2023. Con esa derogación, volvió a regir el artículo 1221 del Código Civil y Comercial (CCyC), que establece condiciones diferentes.

Para los contratos firmados a partir de diciembre de 2023, esas son las reglas vigentes. Si firmaste el tuyo antes del DNU y todavía está en curso, hay debate jurídico sobre qué ley aplica —en ese caso, consultá tu situación puntual porque la respuesta puede cambiar a tu favor.

Cuándo podés rescindir y cuánto te cuesta

El art. 1221 CCyC establece que el inquilino puede resolver anticipadamente el contrato de locación de inmueble una vez cumplidos los primeros 6 meses. Antes de ese plazo no podés rescindir unilateralmente: necesitás acuerdo del propietario, y ese acuerdo conviene documentarlo por escrito.

Una vez pasados los 6 meses, el esquema es el siguiente:

• Si rescindís dentro del primer año (entre el mes 7 y el mes 12): abonás al propietario una indemnización equivalente a 1,5 meses de alquiler al valor vigente en el mes en que desocupás.
• Si rescindís después del primer año (a partir del mes 13 en adelante): la indemnización baja a 1 mes de alquiler al valor vigente.

En ambos casos el aviso debe ser fehaciente —carta documento o telegrama colacionado— con al menos 30 días de anticipación a la fecha en que entregás el inmueble. Un mensaje de WhatsApp o un mail no alcanzan para este aviso.

Cualquier cláusula del contrato que intente cobrarte más de lo que fija el art. 1221 —por ejemplo, el equivalente a los meses que restan del plazo— puede ser cuestionada como abusiva (art. 37 de la Ley 24.240).

Los pasos concretos para rescindir bien

1. Controlá cuándo cumplís los 6 meses. Contá desde la fecha de inicio del contrato. Si todavía no llegaste, tenés que negociar con el propietario —y hacerlo por escrito.
2. Calculá cuánto te corresponde pagar. Fijate en el alquiler del mes en que vas a desocupar. Si estás en el primer año, multiplicalo por 1,5. Si ya pasaste el primer año, multiplicalo por 1.
3. Enviá la carta documento con al menos 30 días de anticipación. Indicá la fecha exacta de entrega de llaves. Sin ese aviso fehaciente, la rescisión no produce efectos legales.
4. Coordiná la firma del acta de entrega de llaves. Ese documento es fundamental: sin él, seguís siendo legalmente “el inquilino” aunque ya no vivas ahí. Podés ver el modelo de acta de entrega de llaves que publiqué con todos los campos necesarios.
5. Liquidá los servicios antes de irte. Presentá las facturas pagas de luz, gas y agua. Guardá los comprobantes: son tu prueba de que te fuiste sin deudas pendientes.
6. Reclamá el depósito. Si el propietario no lo devuelve en un plazo razonable, podés intimarlo formalmente. Te explico cómo en la guía sobre cómo recuperar el depósito si no te lo devuelven.

Modelo de carta documento para rescisión anticipada

Envialo por carta documento o telegrama colacionado. Guardá el comprobante de envío: es tu prueba de que notificaste en tiempo y forma.

Base legal

• CCyC art. 1221 — Derecho del locatario a resolver anticipadamente la locación de inmuebles: plazo mínimo (6 meses), preaviso (30 días fehacientes) e indemnización (1,5 meses en el primer año; 1 mes después). Código Civil y Comercial — InfoLeg
• DNU 70/2023 — Derogó la Ley 27.551 (ley de alquileres anterior). Para contratos firmados a partir de diciembre de 2023, aplica el CCyC. Boletín Oficial, 21/12/2023
• Ley 24.240, art. 37 — Nulidad de cláusulas contractuales abusivas: son nulas las que amplían las obligaciones del consumidor o restringen sus derechos más allá de lo que la ley permite.

Preguntas frecuentes

¿Puedo salir del alquiler antes de los 6 meses?

No unilateralmente. El art. 1221 CCyC habilita la rescisión anticipada recién a partir de los 6 meses del contrato. Antes de ese plazo, necesitás llegar a un acuerdo con el propietario y documentarlo por escrito.

¿Cuánto tengo que pagar para rescindir anticipadamente el alquiler?

Si rescindís entre los 6 y los 12 meses del contrato, pagás 1,5 meses de alquiler al valor vigente cuando desocupás. Si ya pasaste el primer año, la indemnización es de 1 mes de alquiler.

¿El propietario me puede exigir que pague el resto del contrato si me voy antes?

No. La indemnización del art. 1221 CCyC es el límite legal: pagás lo que corresponde según el momento de la rescisión y nada más. Si el contrato tiene una cláusula que fija un monto mayor, esa cláusula puede ser declarada abusiva y nula (art. 37 Ley 24.240).

¿Qué pasa si entrego las llaves sin haber mandado la carta documento con 30 días de anticipación?

La rescisión surtirá efecto recién 30 días después de tu notificación fehaciente. Si entregás las llaves antes de que venza ese plazo, el propietario puede reclamarte los alquileres del período no preavisado.