Expensas extraordinarias en el alquiler: no tenés que pagarlas

Cada vez que llega el resumen de expensas del edificio, muchos inquilinos mendocinos pagan sin preguntar. Total, dice “expensas” y el contrato dice que las pagás. El problema es que en ese resumen pueden estar mezclados dos tipos de gastos muy distintos: los que sí son del inquilino, y los que no lo son. Y la diferencia puede significar varios miles de pesos por mes que estás pagando sin obligación legal de hacerlo.

Lo que voy a explicarte no es una estratagema jurídica ni un tecnicismo. Es el artículo 1209 del Código Civil y Comercial de la Nación, vigente y claro: el locatario solo tiene a su cargo las cargas y contribuciones originadas en el uso ordinario del inmueble. Las cargas que graven la cosa ―las mejoras, las obras, los fondos de reserva para refacciones estructurales― corresponden al propietario.

Ordinarias vs. extraordinarias: la diferencia que nadie te explica al firmar

La distinción es conceptualmente simple aunque en la práctica las inmobiliarias y los administradores de consorcios la difuminan:

• Expensas ordinarias (del inquilino): son los gastos del funcionamiento habitual del edificio. Sueldo del encargado o portero, limpieza de espacios comunes, luz y gas de pasillos, ascensores y hall, mantenimiento corriente de instalaciones en buen estado. Estas sí las pagás vos.
• Expensas extraordinarias (del propietario): son las obras de mejora o refacción, los fondos de reserva para reparaciones estructurales ―pintura de fachada, cambio de cañerías, impermeabilización de terrazas, reemplazo de ascensor―, los aportes a obras de infraestructura del edificio. Estas no son del inquilino, aunque aparezcan en el mismo resumen mensual.

El problema ocurre porque el resumen mensual del consorcio no siempre distingue claramente entre unos y otros, y quien paga sin revisar termina asumiendo gastos que corresponden al dueño del inmueble.

La derogación de la Ley de Alquileres no cambió esta regla

Uno de los mitos que circulan con fuerza en este momento es que, como se derogó la Ley de Alquileres, los propietarios recuperaron la libertad de trasladarle al inquilino cualquier gasto. Eso no es así, o al menos no automáticamente.

La Ley de Alquileres que estuvo vigente hasta su derogación recogía en este punto lo que ya establece el Código Civil y Comercial. Derogar la ley no derogó el artículo 1209 del CCyC, que sigue plenamente vigente. Para que las expensas extraordinarias pasen al inquilino, tiene que haber una cláusula contractual explícita y específica que así lo disponga.

Si tu contrato habla genéricamente de “expensas” o de “gastos habituales del edificio”, esa redacción no autoriza al propietario a trasladarte la pintura de la fachada ni el reemplazo del ascensor. Si la cláusula no es específica, el CCyC es el que manda, y el CCyC protege al inquilino.

Qué podés hacer si te las están cobrando

No hay que ir a juicio para defender este derecho. Los pasos son concretos y accesibles:

1. Pedí el detalle desglosado de las expensas. El consorcio tiene la obligación de darte la información. Si la inmobiliaria te manda solo el total, pedí el resumen completo del administrador del edificio.
2. Identificá qué es ordinario y qué no. Líneas como “Fondo de reserva”, “Obra”, “Pintura”, “Reparación de cañerías” o “Reemplazo de ascensor” son señales claras de expensas extraordinarias.
3. Revisá tu contrato. Si no hay una cláusula que explícitamente te asigne ese gasto extraordinario, no estás legalmente obligado a pagarlo.
4. Notificá al propietario o a la inmobiliaria por escrito. Hacelo por WhatsApp o email para tener registro. Identificá el concepto exacto y el monto que no vas a abonar, y citá el artículo 1209 del CCyC.
5. Si hay conflicto, acudí a Defensa del Consumidor. La mediación ante la Dirección de Defensa del Consumidor de Mendoza es gratuita y es el canal adecuado antes de cualquier instancia judicial.

Por qué esto importa especialmente hoy

El mercado de alquileres en Mendoza atraviesa un momento particular: la oferta de propiedades disponibles creció notablemente, pero el costo total de alquilar sigue subiendo porque los servicios y las expensas acumulan aumentos mes a mes. En ese contexto, pagar de más por expensas que no te corresponden puede representar entre $5.000 y $20.000 mensuales de diferencia, según el edificio y el tipo de obra.

La dificultad no es legal sino de información: la mayoría de los inquilinos no saben que esta distinción existe, y la mayoría de los administradores de consorcios no tienen ningún incentivo para aclararlo.

El Código Civil y Comercial te protege. El contrato te protege si está bien interpretado. Lo que falta, muchas veces, es saber que tenés ese derecho y animarte a ejercerlo.

Si en tu contrato hay cláusulas confusas sobre expensas o te encontrás con un propietario o inmobiliaria que no quiere dar el brazo a torcer, podés consultarme. Con el respaldo legal correcto, recuperar lo que pagaste de más es posible. Fuentes: artículo 1209 CCyC, Los Andes, El Cronista.

Base legal

• CCyC art. 1209 (Ley 26.994) — Establece que el locatario solo tiene a su cargo las cargas y contribuciones que se originen en el uso ordinario del inmueble; las que gravan la cosa corresponden al locador. CCyC en Infoleg
• Ley 24.240 art. 37 — Las cláusulas contractuales que trasladen al inquilino gastos legalmente a cargo del propietario son abusivas y se tienen por no escritas, independientemente de lo que diga el contrato.
• CN art. 42 — Garantiza a los consumidores protección en las relaciones de consumo y tutela de sus intereses económicos frente a prácticas abusivas.

Preguntas frecuentes

¿Qué son las expensas extraordinarias y por qué no tengo que pagarlas?

Son los gastos destinados a mejoras, refacciones estructurales, fondos de reserva para obras y reemplazo de instalaciones del edificio (ascensores, cañerías, fachada). El artículo 1209 del CCyC establece que estas cargas corresponden al propietario, no al inquilino, porque gravan la cosa y no derivan del uso cotidiano del inmueble.

Si mi contrato dice que pago “expensas”, ¿eso me obliga a pagar las extraordinarias también?

No necesariamente. Una cláusula genérica sobre “expensas” no autoriza a trasladarte las extraordinarias. Para que eso sea válido se necesita una cláusula contractual explícita y específica. Si no la hay, el CCyC prevalece y te protege: solo pagás las de uso ordinario. Las cláusulas ambiguas o abusivas que amplíen tu obligación son nulas según la Ley 24.240 art. 37.

¿Tengo obligación de pagar el fondo de reserva del edificio?

No. El fondo de reserva es un ahorro destinado a financiar reparaciones estructurales futuras y es gasto extraordinario por definición. Corresponde al propietario aunque figure en el mismo resumen mensual que las expensas ordinarias. Pedí el detalle desglosado al administrador del consorcio para identificarlo y descontarlo de tu pago.

¿Cómo actúo si en el resumen de expensas mezclan ordinarias y extraordinarias?

Pedí el desglose completo al administrador del edificio. Identificá cada ítem: conceptos como “Fondo de reserva”, “Obra”, “Pintura de fachada” o “Reemplazo de ascensor” son extraordinarios. Notificá por escrito al propietario o inmobiliaria que no abonarás esos conceptos, citando el art. 1209 del CCyC. Si hay resistencia, podés revisar las cláusulas de tu contrato con asesoramiento legal o presentar una denuncia gratuita en Defensa del Consumidor.