Propietario no repara el alquiler: qué podés exigir por ley

Es uno de los conflictos más frecuentes en la relación locativa: la humedad avanza sobre la pared, el calefactor dejó de funcionar, hay una pérdida de agua que viene del piso de arriba, o una ventana rota que no cierra bien. El propietario no contesta, la inmobiliaria dice que “está gestionando”, y vos seguís viviendo con el problema. Lo que muchos inquilinos no saben es que la ley argentina les da herramientas concretas para resolver esto, incluso sin el consentimiento del propietario.

La obligación legal del locador: conservar el inmueble

El Código Civil y Comercial de la Nación (CCyC) establece en su artículo 1201 que el locador tiene la obligación de conservar la cosa locada en estado de servir para el uso y goce pactados. No es una cortesía ni una buena práctica: es una obligación legal. Si el inmueble deja de estar en condiciones de habitabilidad por causas no imputables al inquilino, el propietario debe reparar. Y si no lo hace, la ley habilita al inquilino a actuar.

Reparaciones urgentes vs. no urgentes: la distinción clave

No todas las reparaciones tienen el mismo tratamiento legal:

• Reparaciones urgentes (pérdida de gas, falta de agua potable, falla eléctrica que afecta la seguridad, daño en la cubierta con filtración activa, calefacción en temporada invernal): el CCyC permite al inquilino realizarlas directamente y descontar el costo del alquiler, siempre que haya notificado al locador y este no haya respondido en tiempo razonable.
• Reparaciones no urgentes (humedad en proceso, pintura deteriorada, electrodomésticos incluidos en el contrato que fallan de forma no crítica): requieren notificación fehaciente y un plazo razonable —15 a 30 días— antes de que el inquilino pueda actuar por su cuenta.

Cómo reclamar paso a paso

1. Notificá por escrito con constancia. WhatsApp tiene valor probatorio si podés demostrar que fue recibido y leído, pero lo más sólido es un telegrama colacionado (Correo Argentino) o una carta documento. Describí el problema, indicá la fecha en que lo detectaste y exigí reparación en un plazo determinado.
2. Documentá el estado del problema. Fotografías y videos con fecha y hora, informe de un profesional si corresponde (plomero, electricista, gasista matriculado). Esta documentación es fundamental si el conflicto escala.
3. Si es urgente y no responden, contratá el servicio, conservá la factura y enviá la notificación de descuento del alquiler por el mismo medio fehaciente. El monto debe ser exactamente el de la reparación, debidamente documentado.
4. Notificá también a la inmobiliaria. Si el contrato fue gestionado por una inmobiliaria, enviá la comunicación también a ellos por escrito. En muchos casos, la presión institucional mueve lo que la comunicación directa no logra.
5. Denunciá en Defensa del Consumidor. La relación locativa está amparada por la Ley 24.240 cuando el propietario actúa como proveedor habitual de alquileres. La conciliación gratuita ante el organismo provincial puede resolver el conflicto sin necesidad de un juicio.
6. Acción judicial por incumplimiento. Si el problema afecta de forma significativa el uso del inmueble y el propietario no actúa, podés reclamar judicialmente la reparación, el costo de las obras que hayas realizado, y eventualmente daños por el período en que el bien no estuvo en condiciones de habitabilidad.

Qué pasa si el problema existía antes de mudarte

Si al momento de tomar el inmueble ya había problemas que el propietario no declaró y no se incluyeron en el acta de entrega, también tenés acción legal. El locador responde por los vicios ocultos que existían al momento de la locación. Por eso es tan importante hacer el acta de ingreso con detalle y fotografías: es tu punto de partida para cualquier reclamo posterior. Sin esa documentación, demostrar que el daño preexistía se vuelve mucho más difícil.

El inquilino no está solo frente al propietario

Uno de los mitos que más daño hace en las relaciones locativas es el de que el inquilino “debe aguantar” para no perder el alquiler o generar conflictos. La realidad es otra: la ley te da herramientas, y usarlas no implica automáticamente quedar en la calle. Un reclamo formal, bien documentado y presentado por los canales correctos, en la enorme mayoría de los casos lleva a una solución sin necesidad de ir a juicio.

Si tu propietario no repara y no te da respuesta, escribime. Hay caminos legales concretos para resolver esto sin esperar eternamente ni pagar de tu bolsillo lo que le corresponde a él.

Base legal

• CCyC art. 1201 (Ley 26.994) — Impone al locador la obligación de conservar la cosa locada en estado apto para el uso y goce pactados durante toda la vigencia del contrato. CCyC — Infoleg
• Ley 24.240 art. 37 — Son nulas las cláusulas contractuales que trasladen al inquilino obligaciones de mantenimiento que la ley pone en cabeza del propietario, incluso si fueron firmadas. Aplica cuando interviene una inmobiliaria como proveedora. Ley 24.240 — Infoleg
• CN art. 42 — Garantiza al consumidor protección ante condiciones abusivas en la relación de consumo y condiciones de trato equitativo y digno.

Preguntas frecuentes

¿Cuánto tiempo tiene el propietario para reparar después de que lo notifiqué?

La ley no fija días exactos, pero la jurisprudencia aplica el criterio de “tiempo razonable”: entre 15 y 30 días para reparaciones no urgentes (humedad, ventana rota) e inmediatamente para las urgentes que comprometen la seguridad (pérdida de gas, falla eléctrica, falta de agua potable). Pasado ese plazo sin respuesta, el inquilino puede actuar por su cuenta.

¿Puedo descontar el costo de la reparación del alquiler?

Sí, con procedimiento: primero notificás fehacientemente al propietario (carta documento o telegrama), esperás el plazo razonable y, si no actúa, realizás la reparación urgente. Conservá la factura del profesional y notificá el descuento por el mismo medio fehaciente. El monto a descontar debe ser exactamente el de la reparación documentada.

¿Qué pasa si el daño ya existía cuando entré al inmueble?

El locador responde igualmente por los vicios que hacen la cosa impropia para su destino (CCyC art. 1201). Si labraste el acta de entrega de llaves al inicio del contrato con detalle fotográfico, tenés prueba directa de que no generaste el daño vos. Sin esa documentación, demostrar la preexistencia del vicio se complica mucho.

¿Puedo rescindir el contrato si el propietario no repara reiteradamente?

Sí. El incumplimiento grave y reiterado del locador puede justificar la resolución anticipada del contrato sin la penalidad del art. 1221 del CCyC, ya que es el propietario quien incumplió primero. Documentá cada reclamo fehaciente y consultá con un abogado antes de notificar la resolución. En esa misma instancia podés reclamar la devolución del depósito de garantía.