Alquiler: tu contrato de la ley vieja vence y lo que podés pedir

Si firmaste tu contrato de alquiler entre junio y diciembre de 2023, prestá atención: ese acuerdo está venciendo o ya venció. Firmaste bajo la Ley 27.551, que establecía un mínimo de tres años. Ahora el propietario puede ofrecerte condiciones completamente diferentes bajo el régimen del DNU 70/2023. No significa que no tenés derechos: significa que hay que conocerlos bien antes de sentarse a negociar.

Por qué junio y julio de 2026 son meses clave para los inquilinos

La Ley de Alquileres 27.551 establecía contratos de tres años mínimo y ajustes anuales por el ICL (Índice para Contratos de Locación). Muchos inquilinos firmaron bajo esa ley entre mediados de 2023 y diciembre de ese año. Esos contratos vencen ahora, en un mercado que cambió completamente de reglas.

El dato que nadie te cuenta: mientras el ICL acumula un 32,02% de actualización anual para junio de 2026, los nuevos contratos post-DNU que ajustan por IPC acumulan más del 80% interanual. Esa diferencia —casi 50 puntos— es lo que el propietario va a intentar trasladar cuando te siente a negociar el contrato nuevo.

Lo que el DNU no cambió es esto: tu contrato anterior se rige por las reglas con las que fue firmado, hasta el último día de vigencia. Lo que viene después, sí, es terreno del nuevo régimen.

Qué puede hacer el propietario cuando vence el contrato

Tiene derecho a ofrecerte un contrato nuevo con condiciones distintas. Eso puede incluir:

• Un precio de alquiler significativamente más alto que el que venías pagando.
• Un plazo diferente: el DNU 70/2023 no establece mínimos legales, las partes los acuerdan libremente.
• Un mecanismo de ajuste distinto: IPC, ICL, dólar u otro índice que negocien.

Lo que no puede hacer: desalojarte sin proceso judicial si no aceptás las nuevas condiciones. El desalojo requiere intimación, plazo legal y sentencia. Tampoco puede cambiar las cerraduras, cortarte los servicios ni presionarte para que te vayas antes de tiempo. Si cualquiera de esas cosas ocurre, hay consecuencias legales y podés actuar.

Lo que podés exigir antes de firmar

1. Pedí la reunión de renovación con 90 días de anticipación. La ley te da ese derecho. Si el propietario no responde o se niega a negociar, podés rescindir el contrato sin pagar ninguna compensación económica. Eso es poder real en la mesa de negociación.
2. Analizá la oferta con números concretos. Comparás con inmuebles similares en la zona, revisás el ICL acumulado y evaluás cuánto margen hay en el mercado. No firmes bajo presión ni el mismo día que te hacen la propuesta.
3. Exigí el detalle completo de lo que incluye. Expensas ordinarias y extraordinarias, quién paga las reparaciones menores y mayores, servicios. Bajo el DNU todo es negociable: eso juega para los dos lados de la mesa.
4. Sabé que hay mediación gratuita en Mendoza. La Dirección de Defensa del Consumidor ofrece instancias de mediación ante conflictos locativos. Antes de firmar algo que no te convence, consultá.

Una cosa que no cambia: el depósito

El depósito que pusiste al inicio del contrato original debe devolverse actualizado al momento del vencimiento. No el valor nominal que abonaste en junio de 2023: actualizado por el mismo índice que rigió el contrato. El Código Civil y Comercial de la Nación es claro en eso.

En mi estudio llegan consultas por esto todas las semanas: el propietario devuelve $50.000 cuando el valor actualizado son $140.000 o más. No es un favor que te hacen al devolverte algo: es tu dinero, con su actualización. Y hay base legal para reclamar la diferencia.

Lo digo porque nadie lo dice en el momento de la devolución, y el inquilino —apurado por mudarse, agotado por la negociación— firma el recibo sin revisar. Ese error tiene solución judicial, pero es mucho mejor no cometerlo.

Si tu contrato está venciendo y no sabés cómo pararte en esa negociación o el propietario no respeta tus derechos, podés consultarme. La información antes de firmar siempre vale más que el juicio después.

Base legal

• Ley 27.551 — Regula los contratos firmados antes del 17/10/2023: plazo mínimo de tres años para vivienda y ajuste anual por ICL. Sus disposiciones siguen vigentes hasta el vencimiento natural de cada contrato, aunque la ley fue derogada para contratos nuevos. Ley 27.551 — Infoleg
• DNU 70/2023 — Derogó la Ley 27.551 para contratos nuevos (desde enero 2024): precio, índice y periodicidad son de libre pacto entre las partes. Los contratos vigentes bajo la ley anterior se rigen por ella hasta su vencimiento. DNU 70/2023 — Boletín Oficial
• CCyC art. 1224 (Ley 26.994) — El depósito de garantía se devuelve actualizado al valor del último mes de alquiler al momento de la restitución del inmueble, no al valor nominal original que se depositó.

Preguntas frecuentes

¿Qué pasa legalmente cuando vence mi contrato firmado bajo la Ley 27.551?

El contrato se extingue y cualquier nueva locación que firmes queda bajo el DNU 70/2023: libre autonomía de partes para precio e índice. No hay índice obligatorio de referencia y las condiciones deben negociarse desde cero. Conocé qué cambia cuando vence el viejo contrato para ir preparado a la negociación.

¿El propietario puede exigirme condiciones completamente distintas al renovar?

Puede proponer nuevas condiciones, pero el CCyC establece garantías irrenunciables: plazo mínimo de dos años para vivienda, prohibición de aumentos fuera del índice pactado y devolución actualizada del depósito. Las cláusulas que contradigan esos mínimos son nulas aunque las hayas firmado.

¿El depósito que pagué en 2023 se devuelve con el mismo valor nominal?

No. El CCyC art. 1224 establece que se devuelve actualizado al valor del último mes de alquiler vigente, no al monto original que depositaste. Si el alquiler creció sustancialmente con el ICL durante tres años, la diferencia puede ser muy significativa. Conocé el procedimiento completo en la guía sobre depósito de garantía en alquileres.

¿El propietario puede desalojarme si no acepto las nuevas condiciones de renovación?

No sin proceso judicial. Si no llegás a un acuerdo, el propietario debe iniciar el proceso de desalojo que requiere intimación, plazo legal y sentencia. No puede cambiar las cerraduras, cortarte servicios ni presionarte para que te vayas antes de tiempo: cualquiera de esas conductas tiene consecuencias legales.